Neubau-Eigentumswohnung: Tipps für Baukontrolle und Bauabnahme

Wer eine Eigentumswohnung kauft, die neu gebaut wird, sollte die Baustelle regelmäßig besuchen

Foto: aktion pro eigenheim

Um Mängel bei einer neu gebauten Eigentumswohnung rechtzeitig erkennen zu und einem Bauverzug vorzubeugen, sollten Wohnungskäufer regelmäßig die Baustelle besuchen und die Baufortschritte prüfen, am besten gemeinsam mit einem unabhängigen Sachverständigen.
Damit das auch problemlos möglich ist, lassen sich Käufer einer Eigentumswohnung am besten schon im Kaufvertrag das Recht einräumen, auch in Begleitung Dritter die Baustelle besuchen zu können.

Sachverständiger kontrolliert und dokumentiert Bauausführung
Um sicher zu gehen, dass die Bauausführung sach- und fachgerecht erfolgt, ist spezifisches Know-how notwendig. Helfen kann dabei ein unabhängiger Sachverständiger, der die Bauausführung regelmäßig kontrolliert und dokumentiert. Bei Abweichungen von vertraglichen Vereinbarungen ist der Käufer dann berechtigt, auf Erfüllung der vereinbarten Vertragsinhalte zu bestehen und auf Mängel hinzuweisen. Sie können dem Unternehmer dann eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Kommt es dabei zu Konflikten, sollten sich Wohnungskäufer direkt an einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht wenden.

Komplizierte Bauabnahme bei neuer Eigentumswohnung - Abnahme von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Wer eine Eigentumswohnung kauft, die neu gebaut wird, muss sich zudem oft auf zwei Termine für die Bauabnahme einstellen. Die Abnahme einer neu gebauten Wohnung ist durch die Unterteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum kompliziert. Während für die Abnahme des Sondereigentums der Käufer der einzelnen Wohnung zuständig ist, muss die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch sämtliche Eigentümer erfolgen. Erschwerend hinzu kommt, dass die einzelnen Wohnungen und die Gemeinschaftsanlagen häufig zu unterschiedlichen Zeitpunkten fertig gestellt werden und somit getrennt voneinander abgenommen werden müssen.

Die aktuelle Rechtsprechung stärkt die Position von Käufern einer Eigentumswohnung bei der Bauabnahme. Die Rechtsprechung macht deutlich, dass trotz der genannten Schwierigkeiten jeder Käufer die Möglichkeit haben muss, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums persönlich zu erklären. Vertragsklauseln, die dies ausschließen, sind unzulässig und damit unwirksam. In der Vergangenheit haben Gerichte bereits einzelne Klauseln für unzulässig erklärt und eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums verneint. Dies hat positive Folgen für die Käufer: Da die Verjährungsfrist für Mängelansprüche erst mit der Abnahme beginnt, kann dies zu einer deutlichen Verlängerung der Ansprüche führen.

Auch bei Bauabnahme von Sachverständigem begleiten lassen
Sowohl bei der Bauabnahme des Sondereigentums, als auch bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums sollten sich Käufer einer Eigentumswohnung von einem eigenen unabhängigen Sachverständigen begleiten lassen. Er unterstützt sie bei der Abnahme bis zur Aufstellung des Mängelprotokolls.

Vor allem bei größeren Wohnungseigentumsanlagen versuchen manche Bauträger, eine aufwändige Einzelabnahme des Gemeinschaftseigentums mit jedem einzelnen Käufer organisatorisch zu vermeiden. Sie lassen stattdessen das Gemeinschaftseigentum von eigenen Sachverständigen prüfen und legen den Käufern entsprechende Gutachten vor. Dabei bestimmt der Bauträger natürlich auch, was seine Gutachter prüfen. Die Interessen des Bauträgers sind aber nicht unbedingt deckungsgleich mit denen der zukünftigen Eigentümer. Welche Baubeschreibung legt der Sachverständige beispielsweise zugrunde? Geht er von der Baubeschreibung des Erwerbers aus oder von einer Musterbaubeschreibung?

Eine eigene Abnahmeentscheidung erfordert eine eigene Entscheidungsgrundlage: Käufer einer Eigentumswohnung sollten deshalb einen eigenen unabhängigen Sachverständigen beauftragen, der sie bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums berät und begleitet. Die Kosten dafür können sie sich mit den Miteigentümern teilen.

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