Neues Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gilt seit Dezember 2020

Durch das geänderte Wohnungseigentumsgesetz (WEG) soll die Modernisierung für Eigentümer und Verwalter erleichtert werden

Foto: aktion pro eigenheim

Konkret gehen die zahlreichen Änderungen am Wohnungseigentumsgesetz (WEG) auf das  "Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften" zurück.

Dieses (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) trat am 1. Dezember 2020 in Kraft, damit gilt auch das geänderte Wohnungseigentumsgesetz seit Dezember 2020.

Ein Überblick zu den wichtigsten Änderungen:

1. Gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters
Die Wohnungseigentümer können künftig bei Abschluss des Verwaltervertrages definieren, in welchem Bereich und Umfang der Verwalter unabhängig von Beschlussfassungen der Eigentümergemeinschaft agieren kann: Das kann beispielsweise die Erledigung auch von größeren Reparaturen mit einem vorab definierten Kostenrahmen umfassen, über die der Verwalter dann eigenverantwortlich entscheiden kann. Auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen, die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen und die Durchführung kleinerer Reparaturmaßnahmen, wie der Austausch von Leuchtelementen, Instandsetzung des Fensterglases oder die Zahlungsanweisung von Forderungen in gewissem Umfang, können je nach den Umständen des Einzelfalls unter die Autonomie des Verwalters fallen. Führen allerdings bestimmte Maßnahmen für einen Eigentümer zu erheblichen Verpflichtungen, muss die Gemeinschaft darüber einen Beschluss fassen. Auch Entscheidungen über kostenträchtige Sanierungsmaßnahmen oder Darlehensverbindlichkeiten können nur in einem Gemeinschaftsbeschluss getroffen werden.

2. Zertifizierung des Verwalters
Künftig muss jeder Verwalter nach einer Übergangszeit von zwei Jahren (die Übergangszeit endet am 01.12.2022) einen Zertifikatsnachweis auf Verlangen der Wohnungseigentümer vorlegen können. Ein Verwalter, der am 01.12.2020 bereits bestellt ist, gilt bis zum 01.06.2024 gegenüber dieser Gemeinschaft als zertifizierter Verwalter. Damit können die Eigentümer sicherstellen, dass der Verwalter über alle für die Tätigkeit notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt und diese Eignung in einer Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer unter Beweis gestellt hat.

3. Beschlussfassung über bauliche Veränderungen
Eigentümer und Verwalter haben es künftig leichter, Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen herbeiführen.

Besonders privilegiert sind nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG Maßnahmen der Barrierefreiheit, Elektromobilität, des Einbruchsschutzes und der Nutzung moderner Telekommunikationsnetze: So hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, eine Ladestation für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau, Maßnahmen zum Einbruchsschutz sowie einen schnellen Internetanschluss einbauen zu lassen, allerdings auf eigene Kosten.

Beschlussfassungen über bauliche Maßnahmen können zudem grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Das soll einen Sanierungsstau verhindern. Wichtig ist dabei die Verteilung der Kosten:

• Die Kosten einer Sanierung tragen die Eigentümer, die der Maßnahme zugestimmt haben.
  
• Haben mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile die Maßnahme beschlossen, tragen nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG alle Eigentümer die Kosten. Ausnahme: Die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden.
• Ebenso tragen sämtliche Eigentümer nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG die Kosten, wenn sich die Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert. Wichtiger Anhaltspunkt bleibt hier der schon für modernisierende Instandsetzungen geltende 10-Jahres-Zeitraum.
  

Wichtig: Nach § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen nicht beschlossen und können nicht verlangt werden, wenn sie zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führen oder einzelne Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligen.

4. Mehr Flexibilität bei Eigentümerversammlungen
Die Durchführung von Eigentümerversammlungen wird deutlich erleichtert. Eigentümerversammlungen sind zukünftig unabhängig von der Anzahl der anwesenden Wohnungseigentümer stets beschlussfähig. Die Einladung kann auf elektronischem Wege erfolgen. Außerdem können Eigentümer künftig mittels elektronischer Kommunikationsmittel an einer Präsenzversammlung teilnehmen, was die Teilnahme auch abwesender Eigentümer erleichtert.