Bauverzögerung: Was können Bauherren tun?

Bauherren sollten den Bautenstand dokumentieren, um ihre Rechtslage bei Bauverzögerungen zu verbessernFoto: ARGE Baurecht / Adobe

Oft dauert der Hausbau dann doch länger als geplant. Gründe dafür gibt es viele: ein mangelhaftes Fundament, falsch verlegte Fliesen, zu wenig Arbeitskräfte, schlechtes Wetter oder nicht verfügbares Baumaterial. Solche und andere Dinge sorgen dafür, dass das neue Haus nicht zum geplanten Termin fertig wird. Wichtig zu wissen: Ein ganz wesentlicher Grund für Verzögerungen auf der Baustelle ist die Tatsache, dass Bauvorhaben regelmäßig gestartet werden, bevor die verbindliche Planung abgeschlossen ist.

Ungeplante Änderungswünsche, wenn etwa der Bauherr doch lieber Holz- statt Kunststofffenster oder gar ein größeres Bad haben möchte, gehören zu den Klassikern der Bauverzögerung. Solche und andere Sonderwünsche kosten natürlich mehr Zeit und Geld, die zulasten des Bauherrn gehen. Anders ist die Rechtslage jedoch, wenn die Verzögerung durch Bauunternehmen oder Handwerker verursacht wird. In aller Regel kann der Bauherr dann Ansprüche geltend machen.

Ansprüche wegen Bauverzögerung durchsetzen
Die Chancen für Bauherren stehen recht gut, um Ansprüche wegen Bauverzögerungen gegenüber den bauausführenden Unternehmen durchzusetzen. Voraussetzung dafür ist, dass der Bauunternehmer für die verzögerte Erbringung der Bauleistungen verantwortlich ist. Wird ein vertraglich vereinbarter Fertigstellungstermin überschritten, greift eine gesetzliche Vermutung, dass das bauausführende Unternehmen dafür verantwortlich ist. Ist das nicht der Fall, muss das Bauunternehmen beweisen, dass es die Verzögerung nicht verschuldet hat. Im Falle des Verzugs kann der Bauherr vom Unternehmer Schadenersatz verlangen, etwa für länger notwendige Mietzahlungen.

Diese Details sind wichtig bei einer Bauverzögerung
Auch wenn die Rechtslage günstig ist, sollten Bauherren einige juristische Details beachten, um eine rechtzeitige Fertigstellung ihres Eigenheims zu sichern und ihre gute Ausgangslage nicht unbeabsichtigt zu verschlechtern.

• Die Planung sollte abgeschlossen sein, bevor mit dem Bau begonnen wird.
• Für Sonderwünsche des Bauherrn während der Bauphase sollten verbindliche zeitliche Regelungen mit den Baupartnern getroffen werden. 
• Vor allem aber gilt: Bauherren sollten immer konkrete Termine bzw. Fristen vereinbaren und beteiligte Bauunternehmen vor Vertragsschluss verpflichten, in einem Terminplan darzustellen, wann welche Bauleistungen erbracht werden. Mit der vom Bauunternehmer zu verantwortenden Überschreitung eines vereinbarten Termins gerät dieser regelmäßig automatisch in Verzug.
  

Mahnung als Voraussetzung für den Eintritt des Verzugs
Kommt es zu Verzögerungen, die dem Risikobereich des Bauherrn zuzuordnen sind, etwa wegen Sonderwünschen, so verschiebt sich ein vereinbarter Fertigstellungstermin in der Regel. In diesem Fall muss der Bauherr das Bauunternehmen mahnen, um einen Verzug herbeizuführen. Die Mahnung sollte möglichst direkt, nachdem der verschobene Termin zur Fertigstellung verstrichen ist, erfolgen.

Bei Verzug sollten sich Bauherr und Bauunternehmer über den neuen Fertigstellungstermin einigen. Dadurch erlangt der Bauherr Rechtssicherheit für den sogenannten fortgeschriebenen Fertigstellungstermin. Ist der neue Fertigstellungstermin zwischen den Bauvertragsparteien strittig, bleibt unklar, wann eine verzugsbegründende Mahnung erfolgen kann. Denn die Mahnung muss zwingend nach Verstreichen des verzögerten Termins erfolgen. In solchen Fällen sollte der Bauherr eine erste Mahnung nach dem Termin aussprechen, den er als neuen Fertigstellungstermin sieht, und sodann vorsorglich in regelmäßigen Abständen die Mahnung wiederholen. So kann der Bauherr sicherstellen, dass eine seiner Mahnungen zeitnah zu dem Fertigstellungstermin erfolgt, der am Ende gerichtlich festgestellt wird.