Rekordpreise für’s Eigenheim: Risikocheck vor dem Immobilienkauf

Rekordpreise für das Eigenheim erhöhen für Familien die Risiken bei der Finanzierung

Foto: aktion pro eigenheim

Warum sollten sich Immobilienkäufer nicht auf die niedrigen Zinsen verlassen?
Nach wie vor sind die Zinsen verlockend niedrig. Aber: Aufgrund der extrem hohen Immobilienpreise müssen inzwischen deutlich höhere Darlehen finanziert werden. Bei einer Preissteigerung von 65 Prozent kostet eine Immobilie, die 2010 noch für 300.000 Euro zu haben war, heute 495.000 Euro. Selbst mit 100.000 Euro Eigenkapital braucht man für die Finanzierung inklusive Kaufnebenkosten also ein Darlehen von rund 444.500 Euro. Sind dann nur 1.000 Euro monatlich für Zins und Tilgung drin, bleiben nach 15 Jahren immer noch 335.000 Euro Schulden! Das ist fast das Doppelte im Vergleich zu einer Finanzierung im Jahr 2010, mit Zinsen, die damals über vier Prozent lagen. Sollten die Zinsen in den kommenden Jahren wieder steigen, kann das für viele Immobilienkäufer zu einer großen finanziellen Herausforderung werden.

Wie gehen Immobilienkäufer aktuell am besten vor?
An erster Stelle steht nicht das Objekt, sondern die Frage, was man sich leisten kann. Dazu sollten Einnahmen und Ausgaben schonungslos gegenübergestellt werden. Was bleibt unter dem Strich tatsächlich zur freien Verfügung? Der Aufwand für einen solchen Kassensturz erscheint zwar zunächst groß, das Vorhaben Immobilienkauf ist es aber auch. Unter dem Strich wissen Käufer:innen dann, was sie monatlich sicher für Zins und Tilgung aufwenden können.

Zur Orientierung: Man sollte nicht mehr als 40 bis 45 Prozent des regelmäßigen, monatlichen Nettoeinkommens für die Immobilie aufwenden - und zwar inklusive Nebenkosten für den Unterhalt wie Strom, Heizung, Wasser, Gebühren, Steuern und so weiter.

Was sind aktuell die wichtigsten Tipps für den Immobilienkauf?
Experten raten zu mindestens 20 Prozent Eigenkapital, die anfängliche Tilgung sollte mindestens zwei Prozent, besser mehr betragen. Vereinzelt bieten Banken auch die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Laufzeit nach oben oder unten zu ändern. Auf jeden Fall sollte die Möglichkeit zur Sondertilgung vereinbart werden.

Auch wichtig: Die niedrigen Zinsen möglichst lange, also für 15 oder 20 Jahre festschreiben lassen, auch wenn das einen gewissen Zinsaufschlag kostet. Top-Zinsen geben die Banken in der Regel nur für 60 Prozent des Objektwertes, danach werden höhere Zinsen berechnet. Entlastung können hier Fördermittel bringen. So gibt es niedrige Zinsen über das Wohneigentumsprogramm der KfW-Bank oder Kredite der Bundesländer (oft über die Landesbanken) für Familien mit Kindern.

Wo drohen Käufer:innen versteckte Kosten?
Da viele Kaufnebenkosten direkt an den Immobilienpreis gekoppelt sind, steigen mit den Immobilienpreisen auch die Kaufnebenkosten deutlich. Grunderwerbsteuer, Makler- und Notarkosten summieren sich auf mehr als zehn Prozent der Kaufsumme – zusätzlich zum Immobilienpreis. Bei einer Kaufsumme von 300.000 Euro sind das je nach Bundesland und Maklergebühren rund 36.000 Euro Nebenkosten.

Das böse Erwachen kann auch in einigen Jahren kommen. Denn steigende Zinsen erhöhen die monatliche Rückzahlung. Würde in unserem Finanzierungsbeispiel das Zinsniveau nach 15 Jahren auf 4,20 Prozent steigen, sind statt 1.000 Euro für die Restschuld monatlich mehr als 1.450 Euro aufzubringen, um wenigstens ein Prozent zu tilgen. Das Darlehen wäre dann erst nach 54 Jahren abbezahlt.