Eigentumswohnung: Die häufigsten Mängel bei Mehrfamilienhäusern

Beim Bau von Mehrfamilienhäusern treten seit Jahren die immer gleichen Baumängel auf. Das Wissen darum hilft Käufer:innen, spätere Schäden zu vermeiden

Foto: aktion pro eigenheim

Viele Mängel werden durch eine Bauausführung verursacht, die nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht oder vom Vertrag abweicht. In diesem Fall haben Wohnungskäufer:innen Anspruch auf Mängelbeseitigung. Besonders wichtig ist, dass die Mängel frühzeitig erkannt werden, damit Folgeschäden nicht erst nach der Abnahme sichtbar werden und die Eigentümer auf den Kosten sitzen bleiben. Wichtig zu wissen: Auch Fehler in der Planung, der Koordination und der Bauüberwachung können schwere Schäden verursachen, die erhebliche Kosten nach sich ziehen. In jedem Fall empfehlenswert ist deshalb die Unterstützung durch einen Sachverständigen: Wer beim Wohnungskauf auf Nummer sicher gehen will, lässt den Kaufvertrag oder Modernisierungs-Bauvertrag vorab prüfen.

Diese 5 Mängel bei neu gebauten Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen sollten Sie kennen:

1. Lückenhafte Baubeschreibung - eingeschränkte Nutzung
Ist die Ausstattung einer Wohnung nicht genau im Bauvertrag definiert, kann es zu Einschränkungen in der Nutzung kommen. So ist ein Bauprojekt beispielsweise nicht automatisch barrierefrei ausgeführt, wenn es mit dem Begriff "Seniorengerechter Wohnkomfort" wirbt. In der Folge kann der Balkonzugang durch eine hohe Türschwelle für Menschen, die auf eine Gehilfe angewiesen sind, blockiert sein. Eine nachträgliche Beseitigung ist dann nur mit hohem Aufwand möglich. Bei einem schwellenlosen Zugang müsste beispielsweise neben einer neuen Fenstertür auch der Feuchteschutz mithilfe einer Entwässerungsrinne vor der Tür sichergestellt sein. Die Kosten für den Umbau müsste in diesem Fall der Wohnungskäufer tragen, wenn die notwendige barrierefreie Ausstattung nach DIN 18040-2 nicht vertraglich vereinbart wurde.

2. Schallschutzprobleme durch Schallbrücken zum Nachbarn
Wenn der Estrichboden in Eigentumswohnungen fehlerhaft verlegt ist, können Schallbrücken zu den Nachbarwohnungen entstehen. Bewohner klagen dann häufig über erhebliche Schallbelästigungen. Insbesondere Trittgeräusche übertragen sich von Wohnung zu Wohnung und werden als störend empfunden. Grund dafür können Körperschallbrücken sein, die den Schall an angrenzende Räume weiterleiten. Häufig handelt es sich dabei um Mörtelreste in den Randfugen und Fehlstellen im Randdämmstreifen, sodass der Estrich beim Einbau gegen die Wand und auf den Boden fließen konnte. Zur Schadenbeseitigung müssten die Schallbrücken gefunden, aufwendig beseitigt und der Bodenbelag erneuert werden. Die Kosten können dann schnell 15.000 Euro pro 100 Quadratmeter Wohneinheit betragen.

3. Feuchteschäden am Bodenbelag
Wird ein Parkett verlegt, bevor der Estrich seine Belegreife erreicht hat, drohen teure Feuchteschäden. Beispielsweise können Schüsselungen entstehen, bei denen sich die Holzstäbe nachträglich auf dem Boden nach oben oder unten wölben. Die Ursache liegt darin, dass der erhöhte Restfeuchtegehalt im Estrich zum Anstieg des Feuchtegehalts im Holzparkett führt und das Holz beginnt aufzuquellen. Um solche Schüsselungen zu beseitigen, ist es notwendig das gesamte Parkett aufzunehmen, den Kleber zu entfernen und den Estrich technisch zu trocknen. Grundsätzlich gilt ein Estrich als belegreif, wenn er soweit ausgetrocknet ist, dass er seine Nennfestigkeit erreicht hat. Anschließend kann ein neuer Bodenbelag aufgebracht werden. In diesen Fällen liegt die Verantwortung häufig beim Bodenleger, der zu früh mit dem Verlegen des Parketts beginnt. Die Schadensbeseitigungskosten wachsen dann schnell auf 25.000 Euro und mehr.

4. Legionellen aufgrund fehlender Leitungsdämmung
Sind in einem Versorgungsschacht die Warm- und Kaltwasserleitungen nicht fachgerecht gedämmt, können Probleme mit Legionellen die Folge sein.

5. Mangelhafte Sockelabdichtung
Starkregenereignisse treten immer häufiger auf. Ist dann der Sockel nicht fachgerecht abgedichtet und/oder die Abdichtung im Bereich bodentiefer Fenstertüren nicht korrekt ausgeführt, kann es bei den Wohnungen im Erdgeschoss zu massiven Feuchteschäden und Schimmelbefall kommen.

Die genannten Mängel zeigten sich in einer aktuellen Untersuchung des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) und des Instituts für Bauforschung (IfB). Damit Wohnungskäufer die gängigsten Fehler frühzeitig erkennen, fasst die Studie die zehn häufigsten Mängel exemplarisch zusammen und gibt Tipps für die Beseitigung und die Schadenregulierung. Die komplette Kurzstudie mit Beispielen aus Neubau und Altbau finden Sie hier.