6 Tipps für den Hauskauf aus einer Zwangsversteigerung

Zum Ersten, zum Zweiten, zum Dritten - hat das Haus aus einer Zwangsversteigerung wirklich Schnäppchenpotenzial oder drohen Kostenfallen? Das klären Interessenten am besten mit einem unabhängigen Sachverständigen

Foto: Bauherren-Schutzbund e.V.

Was eigentlich beim Hauskauf selbstverständlich ist, ist bei einer Zwangsversteigerung oft schwierig - das Haus vorab zu besichtigen und die Bausubstanz einschätzen zu können. Doch wer die Katze im Sack kauft, läuft nicht selten Gefahr, in die Kostenfalle zu tappen: Verschleppte Baumängel, unerkannte Schäden und Sanierungsstau können schnell jede Finanzierung sprengen. Es drohen unkalkulierbare Zusatzkosten, die auf den Kaufpreis aufschlagen. Deshalb sollten Käufer:innen vor der Versteigerung unbedingt einen unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen, der die Immobilie prüft. Auf Grundlage der zur Verfügung stehenden Dokumente und Unterlagen kann dann eine erste Einschätzung getroffen werden, welche Gefahren lauern und ob wirklich Schnäppchenpotenzial besteht.

Die 6 wichtigsten Tipps für den Hauskauf aus Zwangsversteigerung

1. Gutachten einsehen
Ein unabhängiges Gutachten über das Objekt liegt bei jeder Zwangsversteigerung vor. Es wird im Auftrag des Amtsgerichts von unabhängigen Sachverständigen erstellt, um den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. In diesem Gutachten finden Interessenten eine genaue Objektbeschreibung, inklusive aller Mängel, im besten Fall auch Auszüge aus dem Grundbuch, Fotos und Pläne. Wichtig ist darauf zu achten, ob der Gutachter die Immobilie besichtigen konnte. Denn nur dann gibt das Gutachten ein vollständiges Bild wieder. Wurde das Objekt nicht besichtigt, wird der Gutachter vermutlich von einem durchschnittlichen Zustand ausgehen. Käufer sollten einkalkulieren, dass der Zustand auch schlechter sein kann.

2. Objekt wenn möglich besichtigen
Minuspunkt bei der Zwangsversteigerung: Eine Besichtigung der Immobilie ist oft nicht möglich. Interessenten können versuchen, über die Hausbank eine Besichtigung mit dem Eigentümer zu vereinbaren. Wenn keine Besichtigung möglich ist, kann man sich zumindest von außen ein Bild machen.

3. Sachverständige hinzuziehen
Egal, ob eine Besichtigung zustande kommt oder nicht - Interessenten sollten unbedingt eine/n unabhängigen Sachverständige/n hinzuziehen! Diese können zum Besichtigungstermin begleiten und das Gutachten auf Kostenfallen prüfen.

4. Weitere Informationen sammeln
Auch wenn eine Besichtigung vielleicht nicht möglich ist, können sich Interessenten ein Bild von der Wohnumgebung machen. Manchmal sind auch Nachbarn und Anwohner zu Auskünften bereit. Außerdem lassen sich ergänzende Informationen von den Ämtern einholen: Mögliche Erschließungskosten oder Baulasten lassen sich über das Bauaufsichtsamt prüfen. Ein Grundbuch-Auszug klärt Rechte und Belastungen der Immobilie.

5. Bei WEGs nach Schulden und Rücklagen fragen
Manche Zwangsversteigerungen gelten als Schnäppchenbörse. Vor allem Eigentumswohnungen, die unter den Hammer kommen, sind mitunter recht günstig. Kaufinteressenten sollten dabei aber nicht vergessen: Mit dem Zuschlag übernehmen sie nicht nur die Rechte an der Eigentumswohnungswohnung, sondern auch alle damit verbundenen Pflichten! Deshalb sollten sie sich vorab vom Verwalter sowohl die Teilungserklärung als auch die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zeigen lassen. Dort stehen wichtige Informationen über die Gemeinschaft, darunter der Verteilerschlüssel für die Kosten. Ob der Zuschlag ein Schnäppchen ist oder nicht, das hängt auch von den Vermögensverhältnissen der Gemeinschaft ab:

• Welche Rücklagen sind vorhanden?
• Falls Sanierungen geplant sind: Werden diese durch Sonderumlagen finanziert oder sind die Kosten dafür bereits angespart?
  

Aufschluss über den Zustand der Gemeinschaft geben die Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlungen und die Jahresabrechnung.

6. Solides Finanzierungskonzept erstellen
Wer bei einer Zwangsversteigerung mitbieten möchte, braucht ein solides Finanzierungskonzept. Interessenten müssen schon vor dem Versteigerungstermin die Finanzierung geklärt haben, denn nach dem Zuschlag wird der Kaufpreis recht schnell fällig. Unbedingt auch an die Nebenkosten denken!