Wohnungskauf: Riskante Eigentümergemeinschaften erkennen

Nicht immer ist der Kauf einer Eigentumswohnung empfehlenswert. Zeichnen sich schon im Vorfeld problematische Konstellationen in der Eigentümergemeinschaft ab, sollten Kaufinteressenten lieber Abstand von ihrem Vorhaben nehmen

Foto: aktion pro eigenheim

Bei bestimmten Größen und Gegebenheiten in der Eigentümergemeinschaft ist das Wagnis, mit dem Wohnungskauf eine falsche, kostenträchtige Entscheidung mit großer Tragweite zu treffen, deutlich höher als beim Einkauf in andere WEGs. Vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag sollten Wohnungskäufer deshalb auch auf die besonderen Risikopotenziale achten. In diesen Konstellationen gibt es ein besonderes Kauf-Wagnis:

1. Mehrheitseigentümer kann andere Eigentümer überstimmen
Vorsicht ist geboten, wenn einem Miteigentümer die Mehrheit der Wohnungen gehört. Denn über die Verwaltung und Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wird in einer WEG in vielen Fällen per Mehrheitsbeschluss entschieden. Gibt es einen Mehrheitseigentümer, kann dieser oft alle anderen Eigentümer überstimmen. Alle andere Eigentümer müssen die Entscheidungen und Kosten aber anteilig mittragen.

2. Patt-Situation: Bei Uneinigkeit in Zweier-WEG herrscht Stillstand
Ebenfalls schwierig ist die Situation, wenn die Eigentümer in einem Zweifamilienhaus oder einem Doppelhaus eine Wohnungseigentümergemeinschaft bilden. Beschlüsse können in diesem Fall nur gefasst werden, wenn beide Eigentümer sich einig sind. Sollten sie sich zerstreiten, steht es immer 1:1. Selbst einfachste Veränderungen können dann nicht mehr durchgeführt werden, weil keine Mehrheit zustande kommt. Wenn Käufer den anderen Eigentümer nicht kennen und einschätzen können, ist von einem Kauf abzuraten.

3. Unselbständig: Untergemeinschaften von WEGs können unsichere, problematische Rechtskonstruktionen sein
Auch besonders große Einheiten können ihre Tücken haben. Ist die WEG in Untergemeinschaften aufgeteilt, sollten Käufer vor Erwerb einer Wohnung die Teilungserklärung besonders umsichtig prüfen beziehungsweise prüfen lassen. Sinn und Zweck der Aufteilung einer WEG in mehrere Untergemeinschaften kann es sein, eine getrennte Bewirtschaftung zu erreichen, wenn die einzelnen Häuser unterschiedlich ausgestattet sind. Hat zum Beispiel eines der Häuser eine Tiefgarage, müssen die Bewohner des Nachbarhauses ohne Garage nicht für die Tiefgarage mitbezahlen - von der sie ja auch nicht profitieren -, wenn es zwei Untergemeinschaften gibt. Darüber hinaus setzen Bauträger oder Verkäufer diese Konstruktion auch ein, um eine große WEG kleiner erscheinen zu lassen. Häufig befassen sich Kaufinteressenten dann nur mit der Untergemeinschaft, anstatt die gesamte WEG in den Blick zu nehmen. So lässt sich die Wohnungsnachfrage verbessern. Die Gründung von Untergemeinschaften ist möglich, die Regelungen in den Teilungserklärungen gelten jedoch immer nur intern unter den Eigentümern. Gegenüber Dritten sind sie unwirksam. Im Wohnungseigentumsgesetz kommen sie nicht einmal vor. Es kommt zudem nicht selten vor, dass die rechtliche Ausgestaltung unzureichend und unvollständig ist. Wenn sie gesetzlichen Bestimmungen widerspricht oder wenn die Untergemeinschaft gar nicht wirksam begründet worden ist, ist sie sogar ungültig. Eine Folge davon: Die Eigentümer im Haus mit der Garage können plötzlich doch verlangen, dass eventuelle hohe Kosten für eine Garagen-Sanierung auf alle Eigentümer umgelegt werden. Deshalb sollten Kaufinteressenten solche Teilungserklärungen ganz genau von einem fachkundigen Anwalt prüfen lassen!