Kostenfallen beim Kauf einer Eigentumswohnung

Käufer erwerben neben der Eigentumswohnung an sich einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Hier lauern bisweilen Kostenfallen

Foto: aktion pro eigenheim

1. Größe des Miteigentumsanteils
Käufer erwerben neben der Eigentumswohnung an sich einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Hierzu gehören Gebäudeteile, wie Dach oder tragende Wände, aber auch die Außenanlage. Die Verteilung der Kosten für das gemeinschaftliche Eigentum richtet sich im Regelfall nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Der individuelle Nutzen, der zum Beispiel bei einem Fahrstuhl für die Erdgeschosswohnung kaum besteht, spielt keine keine Rolle.

2. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
Was zum Gemeinschaftseigentum und was zum jeweiligen Sondereigentum, also dem Alleineigentum an einer Wohnung, gehört, ergibt sich aus der Teilungserklärung samt Aufteilungsplan. Die Unterscheidung ist nicht nur für die Frage relevant, wer welche Gebäudeteile wie nutzen kann, sondern auch für die Kostenverteilung. Käufer sollten auch darauf achten, dass tatsächliche Bauausführung und Teilungserklärung übereinstimmen. Abweichungen zwischen Plan und Realität können Rechtsstreitigkeiten und Kosten verursachen. Jede Anlage hat ferner eine Gemeinschaftsordnung, die das Miteinander der Wohnungseigentümer regelt. Dort finden sich oft spezielle Kostenregelungen, die von der Grundregel der Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen. Ein Blick in die Gemeinschaftsordnung und die zurückliegenden Beschlüsse ist deshalb Pflicht, und zwar vor dem Notartermin.

3. Hausgeld und Instandhaltungsrücklage
Bei einer Wohnungseigentumsanlage fallen stets Kosten für Instandhaltung, Betriebskosten und Bildung einer Rücklage an. Hierfür zahlen die Eigentümer ein monatliches Wohn- bzw. Hausgeld. Diese laufenden Kosten sollten Käufer unbedingt kennen. Gerade bei älteren Wohnanlagen ist außerdem die Höhe der vorhandenen Instandhaltungsrücklage wichtig, da diese ein finanzielles Polster für anstehende Maßnahmen bildet.

4. Sonderumlagen und Kredite
Speziell bei größeren baulichen Maßnahmen reicht die Instandhaltungsrücklage oft nicht aus. Dann wird eine Sonderumlage beschlossen. Wichtig: Eine solche Umlage wird erst dann fällig, wenn der Verwalter sie tatsächlich anfordert. Für den Käufer als neuen Eigentümer besteht daher die Gefahr, aufgrund von Beschlüssen, die zeitlich vor seinem Eigentumserwerb liegen, erhebliche Zahlungen leisten zu müssen. Käufer sollten sich deshalb vor einem Kauf informieren, ob bereits Sonderumlagen beschlossen, jedoch noch nicht eingefordert wurden. Die Gemeinschaft kann ebenso einen Kredit aufgenommen haben, für den der Erwerber mithaftet.

Fazit: Informieren Sie sich immer über die Folgekosten, die eine Eigentumswohnung verursacht. Der Blick in Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlusssammlung ist hierfür unerlässlich.