Bei Rückzahlung des Darlehens flexibel bleiben

Bauherren sollten die Möglichkeit nutzen, die Tilgungsrate bei der Baufinanzierung flexibel zu handhabenFoto: Bausparkasse Schwäbisch Hall

Die mit Abstand beliebteste Form der Baufinanzierung in Deutschland ist das so genannte Annuitäten-Darlehen einer Bank oder Sparkasse. Der Bauherr oder Immobilienkäufer erhält einen Hypothekenkredit von zum Beispiel 200.000 Euro. Dafür zahlt er seinem Geldgeber einen marktgerechten Zins - derzeit sind dies gut 2,5 Prozent bei zehnjähriger Zinsfestschreibung. Überdies wird ein bestimmter Prozentsatz des Anfangsdarlehens als Tilgung vereinbart. 

Die Summe aus jährlichen Zinszahlungen und der Jahrestilgung ergibt die so genannte 'Annuität’ bezeichnet". Diese Annuität, also der vom Kreditnehmer zu zahlende Jahresbetrag, bleibt während der gesamten Zinsbindungszeit - das können fünf, zehn, 15 oder noch mehr Jahre sein - unverändert. Was sich verschiebt, ist die Gewichtung von Zinszahlungen und Tilgungsleistungen. In der Folge wächst der in der Annuität enthaltene Tilgungsanteil, während der Zinsanteil sinkt. Somit steigt das Rückzahlungstempo Jahr für Jahr, entsprechend dem wachsenden Tilgungsanteil an der Annuität. Nach einer Faustformel ist der Immobilieneigentümer nach ungefähr 30 Jahren seine Schulden los.

Tilgungsquote sollte variabel sein
Vorübergehende finanzielle Probleme bedeuten zwar nicht automatisch, dass die lieb gewonnenen eigenen vier Wände zwangsversteigert werden müssen und deshalb verloren gehen. Doch es muss eine Lösung her. Bei den vertraglich vereinbarten Darlehenszinsen lässt sich der Hebel in der Regel jedoch kaum ansetzen. Anders beim Tilgungssatz. Der kann durchaus variieren. Das sollte von Beginn rechtsverbindlich zwischen Kreditnehmer und der Bank geregelt werden.

Dies bedeutet: Im Darlehensvertrag sollte die Möglichkeit einer entsprechend der finanziellen Situation des Schuldners veränderbaren Tilgungsquote enthalten sein. Indem etwa die jährliche Rückzahlungsrate deutlich reduziert oder bis auf Weiteres auf null Prozent gesetzt wird, sobald das Familienbudget diese Verpflichtungen nicht mehr verkraftet. Umgekehrt kann die Tilgungsrate von den üblichen ein Prozent jährlich verdoppelt oder gar verdreifacht werden, sofern der Hauptverdiener einen besser bezahlten Job findet oder aber die Partnerin eine Halbtagsstelle annimmt, weil das Kind in die Schule geht.

Bei der auf die persönlichen Bedürfnisse zugeschnittenen Eigenheim-Finanzierung kommt es deshalb nicht nur auf möglichst niedrige Zinsen an. Mindestens genauso wichtig ist, dass die Baufinanzierung dem Kreditnehmer finanzielle Spielräume eröffnet, sodass er in bestimmten Situationen entsprechend reagieren kann. Wichtig: Extra-Gebühren für die Verringerung oder Heraufsetzung der jährlichen Tilgungsrate sollten Kreditnehmer nicht akzeptieren. Üblich ist mittlerweile, dass die Institute eine ein- oder zweimalige Änderung kostenfrei akzeptieren.