Die 10 häufigsten Baumängel bei Ein- und Zweifamilienhäusern

Die Dampfbremse verhindert das Eindringen von Feuchtigkeit in die Dachdämmung. Damit die Dampfbremse ihre Funktion erfüllen kann, muss sie lückenlos verklebt sein. In diesem Fall wurde sie nicht luft- und dampfdiffusionsdicht in den Blendrahmen des Dachflächenfensters eingeklebt

Foto: Verband privater Bauherren (VPB)

Bauherren haben das Recht auf ein mangelfreies Werk. Der Haken: Werden Mängel beim Hausbau nicht rechtzeitig erkannt und Folgeschäden erst nach der Abnahme oder im schlimmsten Fall nach der Gewährleistung bemerkt, können Bauherren schnell auf den Schadenskosten sitzen bleiben. Einen Anspruch auf Beseitigung der Baumängel haben Bauherren immer, wenn die Leistung nicht vertragsgemäß ist und die Ausführung nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht.

Studie hilft beim Erkennen der häufigsten Fehler
Damit Bauherren die gängigsten Fehler frühzeitig erkennen, fasst die aktuelle Studie von BSB und IfB die zehn häufigsten Mängel exemplarisch zusammen und gibt Tipps für die Beseitigung und die Schadensregulierung. Am besten holen sich Bauherren aber professionelle Unterstützung und beauftragen einen Sachverständigen mit einer Baubegleitung. Zusatztipp: Unbedingt vor dem Ende der Gewährleistungszeit noch einen Check durchführen. Denn das ist die letzten Chance, Mängel geltend zu machen.

Übersicht zu den 10 häufigsten Baumängeln beim Hausbau - auf diese Punkte sollten Bauherren ganz besonders achten:

1. Fehlerhafte Kellerabdichtung
Eine fehlerhafte Kellerabdichtung macht sich in einem Neubau schnell durch Feuchteschäden an den Kelleraußenwänden bemerkbar. Farbabplatzungen, Feuchteflecken und Verfärbungen sind die Folge. Die Ursache ist oft eine nicht fachgerecht ausgeführte Bauwerksabdichtung. Nicht immer kann der Schaden partiell ausgebessert werden, im schlimmsten Fall müssen ganze Bauteile, die der Abdichtung dienen, komplett entfernt und neu aufgebracht werden. Die Kosten können so schnell 25.000 Euro betragen. Liegt ein Ausführungsfehler vor, ist meistens das Rohbau-Unternehmen verantwortlich.

2. Risse im Wärmedämm-Verbundsystem (WDVS) - fehlerhafte Fassadendämmung
Rissbildungen im Wärmedämm-Verbundsystem (WDVS) sind häufig in Eckbereichen über Fenster- und Türöffnungen zu erkennen. Ursache ist, dass die Dämmplatten mit Kreuzfugen und nicht fortlaufend im Verband mit senkrecht versetzten Stoßfugen an die Fassade geklebt wurden. Grundsätzlich sind Kreuzfugen beim WDVS weder in der Fläche noch an Gebäudeecken oder -öffnungen zulässig. Die Folge der nicht fachgerechten Ausführung sind Spannungs- und Kerbrisse. Sie nehmen ihren Ausgangspunkt in der Dämmebene und setzen sich bis an Bauteiloberfläche fort. Risse sind nicht nur ein optischer Mangel. Sie erhöhen auch das Risiko, dass Wasser hinter das System gelangen kann. Auch die Dämmwirkung ist beeinträchtigt. Wenn das WDVS Risse über die gesamte Fläche und durch den Querschnitt aufweist, kann es nicht repariert werden. Ein kompletter Austausch ist dann erforderlich. Bei mangelhafter Verarbeitung liegt der Schaden häufig beim Malerbetrieb. Die Schadenssumme kann sich auf bis zu 35.000 Euro belaufen.

3. Feuchter Estrich - Schäden an Bodenbelag und angrenzenden Wänden
Ist der Estrich zum Zeitpunkt des Verlegens des Bodenbelags noch nicht vollständig getrocknet, werden später Feuchtigkeitsschäden sichtbar. Nach einem halben Jahr können sich beispielsweise am Innenputz Verfärbungen und Feuchteränder bilden. Bodenbeläge wie Massivholzdielen nehmen konkave Verformungen (Schüssellungen) an, es entsteht Schimmel an den Wänden und ein muffiger Geruch. Grund dafür ist, dass der Estrich noch nicht die erforderliche Belegreife hat, das heißt die Restfeuchte ist zu hoch. Durch den fortlaufenden Trocknungsvorgang werden der Bodenbelag und die angrenzenden Wände durchfeuchtet. Verhindern lässt sich das, indem die Restfeuchte mit einer Materialprobe geprüft wird. Die Verantwortung für den Schaden trägt der Parkettleger, der den Belag verlegt hat, ohne den Estrich zu prüfen. Die Schadensumme setzt sich zusammen aus dem Austausch des irreversibel verformten Bodenbelags und des verunreinigten Innenputzes sowie der technischen Gebäudetrocknung. So kommen leicht 19.000 Euro zusammen.

4.  Undichte Luftdichtheitsebene
Mängel an der Luftdichtheitsebene fallen zum Beispiel dadurch auf, dass es beim Heizen nicht richtig warm wird oder ein Zuggefühl in den Räumen entsteht. Ist die luftdichte Eben nicht fachgerecht verbaut und weisen die entsprechenden Folien an den Gebäudeanschlüssen Lücken auf, kann außerdem Feuchtigkeit in die Dachdämmung eindringen. Dann droht Schimmel. Mit einem BlowerDoor-Test kann die Luftdichtheit geprüft werden. Wurden die Folien im Bereich der Dachdämmung nicht fachgerecht verklebt, ist häufig der Dachdecker verantwortlich. Die Beseitigung des Schadens ist aufwändig: Oft müssen die innere Beplankung, die luftdichte Ebene und die feucht gewordene Dämmung komplett entfernt und erneuert werden. Die Kosten dafür erreichen schnell einen 6stelligen Wert. Deutlich günstiger ist eine Luftdichtheitsmessung und die Kontrolle während der Bauarbeiten.

5. Risse in der Hausfassade - fehlende Rinkanker
Wenn sich in einem mehrgeschossigen Einfamilienhaus treppenförmig Risse ausbreiten, kann das ein Zeichen für fehlende Ringanker sein. Ein weiteres Indiz dafür sind Abrisse aus dem Mauerwerksverbund an den Gebäudeecken. Solche Schäden entstehen, wenn die Wandköpfe nicht zug- und druckfest an die Dachkonstruktion angeschlossen sind. Dadurch kann es zum Ausknicken der Außenwände im Auflagebereich des Daches kommen. Bei leichteren Auflasten, wie einer Dachkonstruktionen aus Holz, muss umlaufend auf den Mauerkronen ein sog. Ringbalken angeordnet werden. Alle für die Queraussteifung notwendigen Innenwände müssen einen Ringanker erhalten. Fehlen diese, muss der Dachstuhl rückgebaut und Ringanker und Ringbalken nachgerüstet werden. Der Schaden wird entweder durch den Zimmererbetrieb verursacht, der den Dachstuhl nicht entsprechend den statischen Berechnungen ausgeführt hat, oder durch eine mangelnde Koordination und Überwachung durch die Bauleitung.

6. Fehlender Schallschutz im Zweifamilien- oder Doppelhaus
Lärmbelästigungen aus angrenzenden Wohneinheiten entstehen häufig durch unerwünschte Schallbrücken. Befinden sich zum Beispiel Mörtelrechte in der Schalltrennfuge und eine Schallentkopplung wird nicht hergestellt, kann es bei Doppelhaushälftne zu Schallbrücken kommen. Die Anforderungen an den Mindestschallschutz werden dann nicht erfüllt. Der Schallschutzstandard sollte bei der Baukonzeption unbedingt mit berücksichtigt und von einem Fachmann überprüft werden. Mängel beim Schallschutz können später oft nicht mehr rückgängig gemacht werden. Bauherren haben bei Mängeln der Schallschutzanforderungen die Möglichkeit vom Vertrag zurückzutreten oder sich mit einem finanziellen Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts zu begnügen. Im Fallbeispiel betrug der finanzielle Ausgleich 80.000 Euro.

7. Mangelhafte Sockelabdichtung
Treten im Erdgeschoss besonders vor den Terrassentüren Verformungen am Parkettbelag auf, kann das auf eine mangelhafte Sockelabdichtung hindeuten. Aufschluss liefert eine Feuchtemessung der Fußbodenkonstruktion und eine Bauteilöffnung. Die Verantwortung für eine nicht funktionsfähige Abdichtung liegt beim Rohbauunternehmen, in dessen Leistungsbereich die Planung und Ausführung der Sockelabdichtung fallen. Zur Schadenbeseitigung musste eine Bauteiltrocknung erfolgen, die Abdichtung gegen eine funktionstüchtige und der beschädigte Fußbodenbelag ausgetauscht werden. Die Schadensumme lag im Beispielfall bei 56.000 Euro.

8. Kalte Fußbodenheizung
Werden die Wohnräume im Winter nicht richtig warm, kann das an einer mangelhaften Auslegung der Fußbodenheizung liegen. Mithilfe der Heizlastberechnung und des errechneten Wärmebedarfs wird der Verlegeabstand der Heizleitungen bestimmt. Ist der Abstand zu groß, ist die Wärmeabgabe zu gering. Ist er zu klein, wird der Fußboden zu heiß. Bei der Berechnung spielen außerdem der gewünschte Fußbodenbelag und die Möblierung eine Rolle. Liegt ein Schaden vor, ist der Heizungsbauer verantwortlich. Das Problem: Bei wärmeempfindlichen Bodenbelägen, wie beispielsweise Parkett, ist es oft nicht möglich, die Vorlauftemperatur auf eine ausreichende Beheizung zu erhöhen. Erforderlich ist dann eine Nachrüstung mit Heizkörpern.

9. Fehlerhafte Abdichtung im Bad
Wenn die Wände im Bad feucht sind und Schimmel auftritt, kann das auf eine mangelhafte Badabdichtung hindeuten. Verantwortlich für den Schaden ist der Fliesenleger, der die Verbundabdichtung nicht gemäß der Richtlinien des Herstellers ausgeführt hat. Die flüssig aufzutragende Verbundabdichtung muss vollflächig und in Kontrastfarben in mindestens zwei Schichten aufgetragen werden. Die Ecken zwischen Wand- und Bodenflächen müssen zusätzlich mit speziellen Dichtbändern abgedichtet werden. Der Fliesenbelag darf erst nach der vollständigen Trocknung angebracht werden. Tritt ein Schaden auf, müssen die Teile rückgebaut, gereinigt und getrocknet werden, erst dann kann neu gefliest werden.

10. Legionellen
Werden Trinkwasserleitungen mehrere Monate nicht benutzt, können sich dort Mikroorganismen wie Legionellen vermehren. Solche temporären Stagnationsleitungen entstehen zum Beispiel in den Wintermonaten bei Stichleitungen für den Anschluss eines Gartensprengventils. Werden die Legionellen dann ins Trinkwassersystem gespühlt, kann es zu erheblichen gesundheitlichen Problemen durch eine bakterielle Infektionskrankheit kommen. Um das zu vermeiden, sollte am tiefsten Punkt der Leitung ein Entleerungsventil eingebaut sein. So kann die Leitung für die Wintermonate komplett entleert werden. Ist dieses Ventil nicht vorhanden, trägt der Sanitärinstallateur die Verantwortung. Im Beispielfall konnte das Ventil für 450 Euro nachgerüstet werden, bevor Personen zu Schaden kamen.

Die komplette Studie und weitere Informationen finden Bauherren hier.