Grundbuch - kein Buch mit sieben Siegeln

Kein Buch mit sieben Siegeln, aber auch nicht Informationsquelle für Jedermann: Im Grundbuch sind Größe und Art des Grundstücks detailgenau vermerktFoto: LBS

Im Grundbuch verwaltet der Staat alle Grundstücksrechte. Detailgenau sind dort Größe und Art des Grundstücks vermerkt und festgelegt was wirklich erworben wird. Es ist in drei Bereiche eingeteilt: das betreffende Grundbuchamt, das Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen in denen die Rechte behandelt werden. Diese sind im Zusammenhang mit Kauf und Finanzierung eines Grundstücks von entscheidenden Bedeutung. Darf ein neuer Eigentümer über sein Grundstück frei entscheiden? Oder haben weitere Parteien, wie Banken oder Nachbarn, auch Rechte? Das Grundbuch und die darin enthaltenen Einträge sollten Immobilienkäufer genau unter die Lupe nehmen.

Blick ins Grundbuch: Drei Abteilungen für die Rechte
Die drei Abteilungen im Grundbuch sind in Abteilung I Eigentumsverhältnisse, Abteilung II Lasten und Beschränkungen sowie Abteilung III die Grundschulden des Verkäufers bei Kreditinstituten oder Privatpersonen gegliedert. In Abteilung I können Immobilienkäufer sehen, ob der Verkäufer wirklich Eigentümer des Grundstücks ist. An Abteilung II sind unter anderem Wegerechte, Vorkaufsrechte und weitere Besonderheiten festgelegt. Die Eintragungen sollten Käufer genau prüfen, um späteren Ärger zu vermeiden. Auch für die Baufinanzierung sind Eintragungen in Abteilung II wichtig, denn die Nutzung eines Grundstücks wird durch ein Wegerecht des Nachbarn oder Wohnrechte von Vorbesitzern stark eingeschränkt und das hat auch Auswirkungen auf den Wert des Grundstücks.

Finanzierung: Grundbuch-Abteilung III ist die wichtigste
Abteilung III ist für die Finanzierung am Bedeutendsten, hier befinden sich die entscheidenden Einträge nach Erwerb des Grundstückes, vor allem die Finanzierungsränge: Erster Finanzierungsrang bis 60 Prozent des Beleihungswertes, zweiter Finanzierungsrang bis 80 beziehungsweise bis 90 Prozent des Beleihungswertes oder dritter Finanzierungsrang bis 100 Prozent des Beleihungswertes. Im Falle einer Versteigerung hat der erste Rang zuerst Anspruch auf Gelder, dann der zweite und zuletzt der Dritte. Für eine finanzierende Bank als Sicherheit ist es von großer Bedeutung, auf welchem Rang sie im Grundbuch steht. Denn jede Hypothek wird im Grundbuch festgehalten und bildet das Recht ein Darlehen zu bekommen. Als Grundschuld wird die Darlehenssumme eingetragen, eine Voraussetzung vor der Auszahlung. Aufgrund ihres Bankrechts ist es Hypothekenbanken nur erlaubt in den ersten Rang zu gehen, während Bausparkassen Mittel für den zweiten Rang zur Verfügung stellen. Im ersten Rang sollte immer der Hauptteil der Finanzierung stehen, empfehlen Finanzierungsexperten.

Übrigens: Nicht jeder erhält Einblick ins Grundbuch, einfach so und aus Interesse! Denn anders als das Handelsregister ist das Grundbuch kein öffentliches Register, in das jeder zu Informationszwecken Einsicht nehmen kann. Es muss schon gute sachliche Gründe geben, damit Behörden Auskünfte aus dem Grundbuch geben.