Prospekt vom VPB: Vorsicht bei der Bauabnahme

Seite 1 VPB erband rivater Bauherren e.V. Ratgeber für Bauherren und Immobilienkäufer Vorsicht bei der Bauabnahme ! Vorsicht bei der Bauabnahme ! Die Bauabnahme gehört, neben der Unterzeichung des Vertrags, zu den wichtigsten Rechtsakten beim Bauen. Nach dem Tag der offiziellen Bauabnahme beginnt die Gewähr leistungsfrist. Ab diesem Zeitpunkt müssen Bauherren dem Bauunterneh mer alle Mängel nachweisen. Außer dem gehen mit der Unterzeichnung der offiziellen Bauabnahme auch alle Gefahren und Risiken auf die Bau herren über. Das heißt, sie müssen ihr Haus nun selbst versichern – gegen Brand, Wasseroder Sturmschäden. Bauherren sollten der Bauabnahme deshalb größte Aufmerksamkeit widmen und sich niemals mit vorgefer tigten Erklärungen zufrieden geben. Die Bauabnahme sollte grundsätzlich auf der Baustelle stattfinden. Kluge Bauherren treffen sich vor der eigentli chen Bauabnahme einoder sogar mehrmals mit ihrem Bausachverständi gen direkt auf der Baustelle – zur sorg fältigen Baukontrolle. Nur so können Mängel rechtzeitig erkannt und finan zielle Folgekosten für die Bauherr schaft vermieden werden. Die Bauabnahme ist gesetzlich gere gelt und zwar im § 640 Abs.1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Demnach muss der, der ein Haus bau en lässt, das von ihm bestellte Werk später auch abnehmen. Das heißt, er ist zur Abnahme verpflichtet, sobald der Bauunternehmer seinen Bauver trag erfüllt hat, das Haus also fertig ist. Selbst unwesentliche Mängel sind laut BGB dann kein Grund, die Bauabnahme zu verweigern. Welche Mängel allerdings unwesentlich sind und welche gravierend, das führt ebenso häufig zum Streit zwischen Bauherrschaft und Bauunternehmer, wie die Frage, wann ein Haus wirklich fertig ist.Der Begriff »Abnahme« bedeutet zum einen die Billigung des Werks als im Wesentlichen vertrags gemäß und zum anderen dessen Inbe sitznahme. Im Alltag wird das häufig ungenau formuliert und als »Über gabe« bezeichnet. Die Inbesitznahme liegt regelmäßig in der Schlüssel übergabe. In den vergangenen Jahren haben sich am Bau bestimmte Verfahrenswei sen etabliert, die allerdings nicht im Sinne der privaten Bauherren sind. So drängen beispielsweise viele Bauunter nehmer auf Abnahme des Hauses, obwohl wichtige Dinge noch gar nicht erledigt sind. Oft fehlen die Außenan lagen, die Befestigung der Wege, die Einfriedung des Grundstücks, manch mal müssen noch Treppengeländer oder Vordächer montiert werden, ge legentlich sind auch die Installationen im Innern noch nicht benutzbar, die Heizung funktioniert nicht. Solche unfertigen Häuser muss der Bauherr nicht abnehmen. Dabei gibt es allerdings einen Haken: Was alles zu einem wirklich fertigen Gebäude gehört, das steht im Bauvertrag. Und der ist nicht immer vollständig ! Manchmal fehlen bei spielsweise gerade die Außenanlagen im Vertrag. Das heißt: Da sie im Ver trag gar nicht erwähnt sind, muss sie der Bauunternehmer auch nicht ausführen. Das Haus wäre bei einem solchen Vertrag also ohne Außen anlagen bereits fertig, und der Bau unternehmer hätte Anspruch auf die Bauabnahme. Solche unvollständigen Bauverträge können Bauherren nur vermeiden, wenn sie die Vertragsentwürfe und Bauleistungsbeschreibungen VOR der Unterzeichnung von einem unab hängigen Bausachverständigen gründlich prüfen lassen. Bei dieser Prüfung fallen fehlende Außenanlagen, mangelnde Schalloder Wärme dämmung ebenso auf, wie überzogene Zahlungspläne oder ein nur vage formulierter Fertigstellungstermin. Übrigens: Zwar dürfen Sie laut Gesetz die Abnahme nicht wegen eines kleinen Mangels verweigern – dies soll den Bauunternehmer vor Schikanen des Bauherrn schützen – aber, viele kleine, jeweils für sich unwesentliche Mängel, die sich summieren, berech tigen Sie durchaus dazu, die Ab nahme zu versagen. Der Bauunter nehmer mag das zwar als »Klein kram« bezeichnen, und Sie drängen, trotz dieser »Peanuts« zu unter schreiben. Sie sollten sich aber nicht darauf einlassen, sondern auf Nach besserung und einem zweiten Abnahmetermin bestehen. Ihr bestes Argument gegenüber dem unge duldigen Bauunternehmer: Solcher »Kleinkram« lässt sich ja schließlich bei einigem guten Willen schnell in Ordnung bringen ! Daran sollte auch dem Bauunternehmer gelegen sein. Tipp: Wer beim Schneider eine neue Hose maßfertigen lässt, der erwartet ein fertiges Kleidungsstück. Er käme niemals auf den Gedanken, eine Hose, an der Knöpfe und Reißver schluss noch fehlen, zu bezahlen und unfertig mitzunehmen, um sie später irgendwann einmal fertignä hen zu lassen. Ein unvollendetes oder mangelhaftes Haus ist wie eine unfertige Hose: Nicht akzeptabel ! Erst wenn alle wesentlichen Mängel beseitigt sind, wird der Bau abge nommen. Seite 1 VPB erband rivater Bauherren e.V. Ratgeber für Bauherren und Immobilienkäufer Vorsicht bei der Bauabnahme ! Vorsicht bei der Bauabnahme ! Die Bauabnahme ge ört, n ben der U terzeichung des Vertrags, zu den wichtigsten Rechtsakten beim Baue . Nach dem Tag der offiziellen Bauab ahme beginnt die Gewäh leistungsfrist. Ab diesem Zeitp nkt müssen Bauherren dem Bauunter eh mer alle Mängel n chweis n. Außer d m g hen mit der Unterzeichn ng d offiziellen Bauabnahme auch alle Gefahre und Risiken auf die Bau herren über. Das h ißt, sie müssen ihr Haus nun selbst versichern – gegen rand, Was eroder Sturmschäden. Bauh rren sollten d r Bauabnahm deshalb größte Aufme ksamkeit w dmen u d sich niemals mit vorgefer tigten Erklärung n zufrie geben. Die Bauabnahme sollte grundsätzlich auf der B ustelle stattfin n. Kluge Bauherren treffen sich vor der ige tl chen Bauabnahme einod r sogar mehrmals mit ih em Ba sachverstä di ge direkt auf der Baustelle – zur sorg fältigen Baukontrolle. Nur so können Mängel rechtzeitig rkan t und finan zielle Folgekosten für die Bauherr schaft vermieden werden. Die Bauabnahme ist gesetzlich gere g lt und zwar im § 640 Abs.1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Demnach muss der, der ein Haus bau en lässt, das von ihm bestell e Werk später a ch abnehmen. Das heißt, er ist zur Abnahme verpflichtet, sobald der Bauuntern hmer seinen Bauver trag erfüllt hat, das Ha s also fertig ist. Selbst unwesentliche Mäng l sind laut BGB dann kein Grund, d e Bauabna me zu verweigern. Welche Mängel allerdings unw sentlich si d und welche gravierend, das führt eb nso häufig zum Streit zwischen Bauherrschaft und Bauu tern hmer, wie die Frage, wan ein Haus wirklich fertig ist.Der Begriff »Abnahme« b deutet zum einen di Billigung des Werks als im Wesentlichen vertrags gemäß und zum anderen dessen Inbe sitznahme. Im All ag wird das häufig un enau formuliert und als »Über gabe« zeichnet. Die Inbesitznahme liegt regelmäßig in der Schlüssel übergab . In d n vergang nen Jahren haben s ch am Bau bestimmte Verfahrenswei sen etabli rt, die all rdings nicht im Sinne der privaten Bauh rren sind. So drängen beispi lsweis viele B uunter nehmer auf Abnahme des Ha s s, obwohl wichtige Di e noch gar nicht erledigt sind. Oft fehlen die Auße an lagen, die Befestigung d r Wege, die Einf iedung d s Gru dstücks, manch mal müssen och Treppe geländer oder Vordächer monti rt werden, ge legentlich sind auch die Instal ationen im Innern noch nicht benutzb r, die Heizung funktioniert nicht. Solche unfertigen Häuser muss der Bauherr nicht abnehmen. Da ei gibt s aller ings einen Haken: W s alles zu einem wirklich fertigen Gebäude ehört, das st t im Bauvertrag. Und der st nicht immer vollständi ! Manchmal fehl n bei spielsweise gerade die Außenanlagen im V trag. Das h ißt: Da sie im Ver trag gar icht erwähnt sind, muss ie d r Bauunternehmer auch nicht usführen. Das Haus wäre bei einem solchen Vert ag also ohne Außen anlagen ereits fertig, und der Bau unternehmer hätte Anspruch auf die Bauabnahme. Solche unvollständi en Bauv rträge könn n Bauherren nur vermeiden, w nn si die Vertra se twürfe d Bauleistungsbes r ibungen VOR der Unterzeichnung von einem unab hängigen Bausachverständigen grü dlich prüfen assen. Bei di ser Prüfung fallen fehlende Außenanla e , mangelnde Schalloder Wärme dä mung eb nso auf, wie überzogene Zahlungspläne oder ein nur vage formulierter Fertigstellungstermin. Ü rigens: Zwar dürf n Sie laut Ges tz die Abnahme nicht wegen eines kleinen Mangels ve weigern – dies soll d n Bauunt rn hme vor Schikanen des Bauherrn schützen – aber, vi le klei e, j weils für ich unwesentliche Mäng l, die sich summieren, ber ch tigen Sie durchaus d zu, die Ab nahme zu versagen. Der Bauunter nehmer mag das zwar als »Kl in kram« bezeichnen, und Sie drängen, trotz dieser »Peanuts« zu unter schr iben. Sie sollten sich aber nicht darauf einlasse , sonder auf Nach besseru g und einem zweite Abnahmetermi besteh n. Ihr bestes Argument gegenüber dem unge duldigen Bau nternehmer: Solcher »Kleinkram« lässt sich j schließlich bei einigem guten Willen schnell in Ordnung bringen ! Daran sollte auch dem Bauunternehmer gelegen sein. Tipp: Wer be m Schneider eine neue Hose maßfertigen lässt, der rwartet ein f rtiges Kleidungsstück. Er käme niemal auf den Gedanken, ein Hose, an der Knöpf und Re ßver chluss noch fehlen, zu bezahlen und unfertig mitzunehmen, um sie später irgendwann einmal fertignä hen zu lassen. Ein unvollendetes oder mangelhaftes Haus ist wie eine unf r e Hose: Nicht akzepta el ! Erst w n alle wesentlichen Mängel beseitigt sind, wird der Bau abge nommen. N ch Verweig rung der Abnahm hat der Bauu ternehme das Recht, eine Zu tandsf ststellung zu verlange . Zi l ist i vollständige List al er B anstandungen der Bauherren, damit d r Unt rnehmer durch Behebung aller Mängel die Abnahm reife zügig err ichen kann. Machen die Bauher- ren nicht mit, k nn der Unternehmer die Zustandsfeststellung einseitig vor- ne men. Er st da n Richt r in ei er S che. Das gilt sogar da n, w nn die Bauherren d r Feststellung unver- schuldet fernblei n, de Umst nd aber dem Unter eh er nicht unver- zügl c angezeigt haben! Besser ist es dah r, die Ab ahmebegehung gleich komplet durchzuführen und dann erst am E d die Ab ahme unter Angab aller protoko i rten Mängel samt Vorbehalte zu verweigern. Vermeiden Sie n fiktive Abnahme! Ist das Haus (oder auch nu das reno- v rt Bad) fertig und ford rt der Un- tern hmer dan unter Frists tzung zur Abnahme auf, dürfen Sie di Frist cht einfa ablaufen lassen. Sonst gilt das Haus (das Bad) als abg nom- men, wenn er Unt r ehmer Sie als Verb aucher auf diese R chtsfolge hing wiesen . Die Fikt on können Sie nur zerstören, indem Sie di Ab- nahme usdrücklich verw igern u d dabei zugleich mindestens einen Mangel enn n. Der Begriff »A nahme« muss auf der Bau- stelle stattfinden. Kl ge Bauherren treffen sich vor der eigentlichen Bauabnahme in- oder sogar mehr- m ls it ihrem Bausachverständigen direkt f der Baust lle – zur s rg- u us ü en die Bau- h rren nic t ab ehmen.

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