Prospekt vom VPB: Vorsicht bei der Bauabnahme

Ratgeber für Bauherren und Immobilienkäufer Chausseestraße 8, 10115 Berlin www.vpb.de, info@vpb.de Telefon 030/278901-0 Fax 030/278901-11 VPB erband rivater Bauherren e.V. Seite 2 Vorsicht bei der Bauabnahme ! Verband Privater Bauherren e.V. Berlin, 2016 Neben dem Versuch, die Bauherren zur Abnahme eines unfertigen Gebäu des zu überreden, gibt es weitere Fallstricke, über die ungeduldige Haus käufer stolpern können, wie etwa die Bezahlung der Schlussrechnung. Wer die Schlussrechnung akzeptiert und bezahlt, der hat damit in der Regel den Bau offiziell akzeptiert – und abgenommen. Das kann auch schon passieren, wenn er den Hand werkern das abschließende Trinkgeld überreicht. Fachleute nennen es »konkludentes«, also schlüssiges Ver halten. Auch deshalb ist es wichtig, immer auf einem offiziellen Termin zu bestehen, einer förmlichen Bauab nahme. Teil der förmlichen Bauabnahme ist das so genannte Abnahmeprotokoll. Darin müssen alle Mängel aufgelistet werden, auch solche, die bereits bei früheren Begehungen festgestellt und noch nicht ordnungsgemäß be seitigt wurden. Ins Protokoll gehören auch Details, die von den Bauherren als nicht vertragsgemäß empfunden werden. Dabei muss es sich nicht einmal um erkennbare Schäden han deln, es genügt schon, wenn die Bauherrschaft Zweifel an der korrek ten Ausführung des Baus hat. Falls im Vertrag zwischen Bauherr und Bau unternehmer außerdem eine Vertrags strafe vorgesehen ist, beispielsweise für den Fall, dass der Bauunternehmer das Gebäude nicht termingerecht fertigstellt, dann muss sich der Bauherr diese Vertragsstrafe im Abnahmepro tokoll noch einmal ausdrücklich vor behalten, sonst geht der Anspruch auf die Vertragsstrafe verloren. Nimmt der Bauherr trotz bekannter Mängel den Bau ab, ohne sich seine Mängelrechte vorbehalten zu haben, verliert er seine Rechte zur Nach besserung. Normalerweise geht der Streit dann vor Gericht, das Verfahren dauert, und der Ausgang ist ungewiss. Deshalb: Immer alles ins Protokoll schreiben. Bei der Abnahmebegehung kommen erfahrungsgemäß viele Mängel ins Protokoll, vor allem, wenn den Bau herrn ein Sachverständiger begleitet. Muss trotzdem abgenommen werden, wird dem Unternehmer am besten gleich eine Frist für die Nachbesserung gesetzt. Zudem kann von der Schluss rechnung regelmäßig das Doppelte der Beseitigungskosten einbehalten werden. Auch zu diesem zweiten Termin sollte der Bauherr unbedingt seinen Sachverständigen mitnehmen, damit der beurteilt, ob die beim vorigen Termin festgestellten Schäden tatsächlich ordnungsgemäß be hoben wurden. VPB-Checkliste: Mit der offiziellen Bauabnahme ... erkennt die Bauherrschaft das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäße Leistung an: Der Bauunternehmer hat seine Leistung erfüllt und muss nur noch im Rahmen der Gewähr leistung tätig werden. wird die Vergütung fällig. kehrt sich die Beweislast um: Bis zur Abnahme muss der Bauunternehmer beweisen, dass seine Leistung mangelfrei ist; nach der Abnahme muss der Bauherr und Hauskäufer beweisen, dass die Leistung mangel haft ist. geht die Gefahrtragung auf die Bau herren über: Bis zur Abnahme muss der Bauunternehmer das Haus vor Diebstahl, Beschädigung etc. schüt zen. Nach der Abnahme ist dies Aufgabe und Risiko des Bauherrn. beginnt die Gewährleistung. geht eventuell der Anspruch auf Zahlung. einer Vertragsstrafe verloren (sofern sie im Abnahme protokoll nicht ausdrücklich vor behalten wurde). gehen die Rechte auf Nachbesserung, Minderung etc. für bekannte, nicht vorbehaltene Mängel verloren: Der Bauherr kann dann nur noch auf Schadensersatz klagen. VPB-Checkliste: Vorsicht, bei der Bauabnahme: Lassen Sie den Bauvertrag VOR Vertragsunterzeichnung vom unabhängigen Bausachverständigen auf Vollständigkeit prüfen. Beauftragen Sie Ihren Bausach verständigen VOR dem Bauabnah metermin mit einer gründlichen Baukontrolle. Nehmen Sie den Bausachverständi gen mit zum offiziellen Abnahme termin. Stellen Sie ein Abnahmeprotokoll auf. Listen Sie in diesem Protokoll alle bekannten und bislang nicht besei tigten Mängel auf. Führen Sie auch alle neu entdeckten Mängel im Protokoll auf. Verweigern Sie die Abnahme bei gravierenden Mängeln. Setzen Sie im Abnahmeprotokoll gleich Fristen zur Nachbesserung oder einen neuen Termin für die neuerliche Abnahme fest. Nehmen Sie auch zum zweiten Termin Ihren Bausachverständigen mit und lassen Sie ihn prüfen, ob alle im Protokoll aufgeführten Mängel beseitigt wurden. Bezahlen Sie keine Schlussrechnung vor der offiziellen Bauabnahme. Überreichen Sie keine Trinkgelder vor der Bauabnahme. Ziehen Sie in ein nicht abgenomme nes Haus ein, ohne zugleich die Abnahme eindeutig zu verweigern, nehmen Sie das Haus in der Regel automatisch ab. Ratgeber für Bauherren und Immobilienkäufer Chausseestra ße 8, 10115 Be rlin www.vpb.de, info@vpb.de Telefon 030/278901-0 Fax 030/278901-11 VPB erband rivater Bauherren e.V. Seite 2 Vorsicht bei der Bauabnahme ! V band Privater Bauherren e.V. Berlin, 2016 Neben de V rsuch, di Bauherren zur Abnahm ei es unf rtig n G bäu des zu überreden, gibt es weitere Fallst icke, über die u geduldige Haus käufer stolpern können, wie etwa die B zahlung der Schlussrechnung. Wer die Schlussrechnung akzeptiert und bezahlt, der hat damit in d Regel d Bau offiziell akzeptiert – und abgenommen. Das kann auch schon passieren, wenn er den Hand werkern das bschli ßende Trinkgeld überreicht. Fachleute nennen »konkludentes«, also schlüssiges Ver halten. Auch deshalb ist s wicht g, imm r auf i m of zielle Termin zu bestehen, einer förmlichen Bauab nahme. Teil der förmlichen Bauabnahme ist d s so gena te Abnahmeprotokoll. Da in müssen alle Mäng l aufgelistet w rden, auch solc e, di b reits bei früheren Begehungen f stgest llt und noch nicht ordnungsgemäß be seitigt wurden. Ins Protokoll g hören uch Details, die von den Bauherr als nicht vertragsgemäß empfunden werden. Dabei muss s sich nicht einmal um erkennbare Schäden han deln, s genügt schon, wenn die Bauherrsc aft Zw ifel an der korrek t n Ausführung des Baus hat. Falls im Vertrag zwischen Bauherr und Bau unternehm r außerdem eine Vertrags st af vorgesehen ist, beispielsw ise für den Fall, dass der Bauunt rnehmer das Gebäude icht termingerecht fertigst ll , dann muss sich der Bauherr diese Vertragsstrafe im Abnahmepro tokol noch einmal ausdrücklich vor b halten, sonst geht de Anspruch auf die Vertragsstrafe verloren. Nimmt d r Bauherr trotz bekannter l den Bau a , ohn sich sein Mängelr chte vorbehalten zu haben, v rliert er seine Rechte zur Nach besserung. N rmalerweise geht der Streit dann vo Gericht, das Verfahren dauert, und der Ausgang ist ungewis . Deshalb: Immer alles ins Protokoll schreiben. Bei der Abnahmebeg hung kommen e fahrungsgemäß viel Mängel ins Protokoll, vor all m, wenn den Bau herrn ein Sachverstä diger begleit t. Muss trotzdem abgenom en w rden, wird d m Unternehm r am besten l ich eine Frist für die Nachbesserung g setzt. Zudem kann von der Schluss r chnung regelmäßig das Doppelt d B seitigungskost n einbehalten w rde . Auch zu diesem zweiten T rmi sollte der Bauh rr unbedingt seinen Sachve ständigen mitnehmen, damit der beurt il , ob die beim vorigen Termin fest estellten Schäden tatsächlich ordnungsgemäß be hoben wurden. VPB-Checkliste: Mit der offiziellen Bauabnahme ... erkennt die Bau rrschaft das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäße Leistung an: Der Bauunter eh er hat seine Leistung rfüllt und muss nur noch im Rahm der Gewähr le stung täti werden. wird die Vergütung fällig. kehrt sich die Beweisl st um: Bis zur Abnahme mu der Bauunternehmer beweisen, dass seine Leistu g angelf ei ist; nach er Abnahme muss d r Bauherr und Hauskäufer beweisen, dass die Leistung mangel haft ist. g ht die Gefahrtragung uf die Bau h ren über: Bis zur Abnahme muss der Bauunterne mer das Hau vor Diebst hl, B schädigung etc. schüt zen. Nach der Abnahme ist di s Aufgabe und Risiko des Bauherrn. b ginnt die Gewährleistung. ge t eventu ll d Anspruch auf Zahlung. einer Vertragsstrafe verl ren (sofern sie im Abnahme protokoll nicht ausdrücklich vor b alten wurde). gehen die R hte auf N chbesserung, Mind rung tc. für bekannt , nicht vorbehalt ne Mä gel verloren: Der Bauh rr kann dann nur noch auf Schadensersatz klagen. PB-C ecklist : Vor icht, bei der Bauabnahme: Lassen Sie den Bauvertrag VOR Vertragsunt rzeichnung vom unabhängigen Bausachverständigen auf Vollständigkeit prüfen. B auftrage Sie Ihren Bausach verständigen VOR dem Bauab ah metermin mit einer gründlichen Baukontrolle. N h en Sie den Bausachverständi g n mit zum of ziellen Abnahme termi . Stellen Sie ein Abnahmeprotokoll auf. Liste Si in diesem Protokoll all beka nte und bislang nicht besei tigten Mängel auf. Führen Sie auch alle neu entdeckten Mäng l im Protokoll auf. Verw igern Sie die Abnahme bei gravierenden Mä geln. Setzen Sie im Abnahmeprotokoll gleich Fristen zur Nachbesserung oder e nen neuen T rmin für die n uerliche Abna me fest. Nehmen Sie auch zum zweiten Termi Ihren Bausachve stä digen it und lassen Si ihn prüfen, ob alle im Protokoll aufgeführten Mängel b seitigt wurd . Bezahlen Sie k i e Schlussrechnung vor d r offiziell n Bauab ahme. Überr ichen Sie keine Trinkgelder vor der Bauabnahme. Zi hen Si ein icht abgenomme nes Haus i , ohne zugleich die Abnahme indeutig zu verweigern, neh en Sie das Haus in der Regel automatisch ab. B 8 zwar di meisten Mängel- r chte, nicht aber das auf Schadens- ersatz. genannt Abn hmeprotokol . ll ie Ba her- ren ein Sachverständiger begleit t. Die B u r n kö ne dann ur noch S er t n die Bauherre unbedingt ihren Sachv rständigen mit ehmen, d r b urt ilt, ob die beim vori- gen T rmin f stg stellten Schäden t tsä r emäß ehoben wurden. a w er en und Bau- nte e a e m - he t p s a r B e n e n f i t l a ü en di Bauherr n r m e- protokoll noch einmal ausdrü klich v rbehalten, onst geht der Anspruch auf die Vertragsstrafe verloren. eh en die Bauhe ren trotz bekann- ter Mäng l den B u ab, ohne sich ihre r cht r l zu hab , n si zwar die meisten Mängel- und nach Erhalt in r prüfbaren Schluss- r chnung w rd die Vergüt ng fällig e g n M e – aber erst nach dem E de der Begehung. b m b h t r f r r I ili f r uss estr , 101 r li .v .d , i f .d lefon /2 9 1- /2 1-1 PB r ri t r B r .V. it r i t i r ! V r and ri t r r .V. rli , 1 N en Vers , di Ba her r Abn e ei s fertig n b es ü rre en, gibt s eiter al stric e, r ie e ul i H us k f r st l rn ö nen, i et i B hlun der S lus r h ung. r di Schlus e akze tiert u bezahlt, d r at damit i er egel Ba f zi l a ti rt – und gen mm . s nn u s s ier , enn r n Hand er ern das bs lie ende rink l üb r i t. F leut ne s n lude t s , lso schl si s V r h lt . A h s alb ist es wi tig, i r auf m f z l er i best , i r f r li . il d r f rmlich n Bauabnahme ist s s en t bnah e rotok l . D rin üs en al e M n l f elist t r , s l , i ereits bei fr re eg hungen f stgest l t und noc ni t rdn ngsg m ß s iti t rd . I s rot ol re h D ils, die uh r als icht ertrags ß e pfunde er en. D bei us es si ni t einmal m er re S e ln, s g t s ho , nn die h r s aft Z ifel d r kor ek t usführu des aus hat. Fal s im er ra zwischen a h rr und B u unt r ehm r uß rdem in rtrags str f vorges h ist, beis ielsw is f r n l , dass er B u ternehm r d s Geb ud icht term ng r cht f rtigst l , muss si h r auh r di s V rtragsstr fe i A h ep o t ol noch inmal sd ücklich v r behalt n, sonst t der s r f i rtr s tr f rl r . Nim t d r Bauh rr trotz be annter l en a a , ohn sich sei M gelr chte vo be alt n zu ha n, rli rt er s i e R hte zur N ch be ser . N al rw ise ht de tr it dann r G ric t, a erfahr n rt, n r s a g i t ng wiss. sh l : I r l s i s r t l s r i . Bei er ge u om e rf hru gs mäß iel M ng l ins rotok l , vor al m, enn Ba h r n ei S ch erstä di er gl it t. Mus tr t dem e e r , ir de Unter e mer a best l ic in Frist f r i chb ss r g set t. Z d m ann v r lus r nung re lm ßi s Doppe d r B seiti gsk st i h lte w e . Auch zu diesem z eit e min sol t der B uherr u b in t s in n chve s ändigen mitne m n, damit der be r eilt, b ie bei vorigen T rmin fest stel ten Sch t tsächli rdn s r . B- h kliste: Mit r of zi l Ba na e . rken t ie Bau r schaft das rk ls i W sentli en r r gsge ä ist a : D r Ba nter er hat s ine L istung rfül t ss r i a d r r l istung tätig werd n. ir ie Vergütun fä i . k rt si h die e isl st um: Bis z r bn me mu d r B rne r ise , das s ine istu g a g lfr i ist; c r bn s d r Ba h r und Haus ä fer eweis , s i ist l h ft ist. ht i fa rtr u g f i u h r e r: is r A hm m ss r uunt rne m r d s H s r Di st hl, B sc di g e c. s t z . ach der bnah e ist i s f abe d isiko d B uh r n. b gi nt ie Ge ährl i t ng. ge t ntu l d r spr ch a f l . i r rtr s tr f loren (s fern sie im bn h pr tokol nicht s r li r b alte rde). hen ie c te auf N chb sser , Mi d r tc. f r nt , ic t v rbehalt n ä g l rlo e : Der B r kan a n r f s rs t l . PB- ec list : or i t, bei r B b m : Lasse Si d auvertra V rtr s t r eichnung v m una ngigen Baus c v rst i f ol st i keit r f . B a ftra Si Ihren a s rst n i e V dem u meter in it i r r li B ntrol . N hm n ie d ausac verstä i it f i l t r i . tel ei Ab eprot k a f. ist Si in di s m Pr t l l be a nt und bisl i t s i tigt n g l f. F ren Si au h al e neu t t Män l im r to ol f. rw i r Sie di Ab hm ei gr ier nden M g ln. tz ie im b a m roto l l i h Friste zur Nac b s er ng der einen n T rmin f r i n rli e A na me f st. N n Si a zum eit rmi I r us c rstä igen mit las e i ihn rüfe , al i rot ol a fgef rt l b s itigt wurd n. Bez len ie ei e lus r r er of ziel n Baua n e. Über ic Si i ri l r v r r auab ah . i he Sie i ei i ht bg om n s Haus ein, uglei h d e bna e ein tig er ei er , neh n Si s s i r l t tis . ü en die Bauherren und Ha skäufer u n i i r en.

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