Prospekt vom VPB: Bauträger pleite, was dann? - aktion pro eigenheim

Bauträger pleite! Was dann? Ratgeber für Bauherren und Immobilienkäufer Geht während des Hausbaus die Bau- firma pleite, ist das für viele Bauherren eine echte Katastrophe. Mit der Insol- venz stockt das Bauvorhaben, zeitliche Verzögerungen und Mehrkosten sind die Folgen. Besonders gefährdet sind alle, die mit Bauträgern bauen, speziell die Käufer von Eigentumswohnungen. Das Bauen mit dem Bauträger unter- scheidet sich grundsätzlich vom Bauen mit dem Generalunternehmer (GU) oder Generalübernehmer (GÜ). Je nach Bau- modell haben Firmenpleiten für Bauher- ren sehr unterschiedliche Konsequenzen. Das Bauträgergeschäft ist komplex und birgt enorme Risiken, bis hin zum kom- pletten Verlust des finanziellen Einsatzes. Bauträger sind eine Form der Schlüssel- fertiganbieter. Viele Bauherren bauen mit Generalübernehmern (GÜ) und Generalunternehmern (GU). Mehr dazu finden Sie im VPB-Rat- geber „Baufirma pleite! Was dann?“ Totalverlust droht Häufig stockt der Baufortschritt schon vor der Insolvenz. Die Firma arbeitet schlecht, die Qualität sinkt. Subunter- nehmer, die vom Bauträger hingehalten werden, verzögern ihrerseits den Bau- fortschritt. Manche Bauherren werden dann nervös. Sie erklären wegen Ver- zugs und erfolglos abgelaufener Nach- fristen den Rücktritt – und verlieren damit ihren einzigen Rettungsanker: Die Auflassungsvormerkung im Grund- buch, die sie als zukünftigen Eigen- tümer der Immobilie ausweist. Diese Auflassungsvormerkung ist meist das einzige insolvenzfeste Sicherungsmit- tel, das private Bauherren beim Bauen mit dem Bauträger in der Hand haben. Auflassungsvormerkungen sind immer dann vorgesehen, wenn Abschlagszah- lungen vereinbart werden. Das ist beim Bauträgervertrag üblich. Treten die Bauherren dann vom Vertrag zurück, verlieren sie ihren „Anspruch auf Eigen- tumsverschaffung aus dem Bauträger- vertrag“ und damit auch die sie absi- chernde Vormerkung im Grundbuch. Der Rückzahlungsanspruch gegenüber dem Bauträger ist im Fall der Insolvenz wirtschaftlich so gut wie wertlos. Das heißt: Die Bauherren verlieren im Fall einer Bauträger-Insolvenz das gezahlte Geld. Das ist aber nicht alles. Denn ob- wohl die Immobilie weg ist, läuft der Immobilienkredit weiter, und den müssen die Bauherren bedienen! Nur wer eine mindestens den Anforderungen nach § 7 MaBV entsprechende Vorauszah- lungsbürgschaft als Sicherungsmittel hat, kann überhaupt darüber nachden- ken, sich diesen Ausstieg zu leisten. Fragen Sie dazu vor Vertragsabschluss Ihren VPB-Berater und Baurechtsanwalt. Kein eigenes Grundstück Bauherren, die mit einem Generalüber- nehmer (GÜ) oder Generalunternehmer (GU) auf ihrem eigenen Grundstück bau- en, trifft eine Firmenpleite in der Regel nicht so hart wie Bauherren, die beim Bauträger (BT) kaufen. Ein wichtiger Unterschied liegt im Prinzip: Während Generalunter- und Generalübernehmer immer auf dem Grundstück der Bauher- ren bauen, bleiben beim Bauträgermo- dell Baugrundstück und Bauwerk bis zum Schluss im Eigentum des Bauträgers. Die Bank hat den ersten Zugriff Hinzu kommt: Das Grundstück ist in der Regel mit einer Finanzierungsgrund- schuld des Bauträgers belastet. Die den Bauträger finanzierende Bank sichert sich damit den ersten Zugriff auf dieses Vermögen – falls der Bauträger pleite- geht. Wer wie üblich Ratenzahlungen vereinbart hat, der wird meist feststellen, dass sich diese Bank bei der Freistel- lungserklärung, die sie dem Erwerber gegenüber abgeben muss, ein Wahlrecht eingeräumt hat: Sie entscheidet, ob sie die Bauherren mit der Ruine sitzen lässt oder die bezahlten Gelder zurücker- stattet – letzteres aber auch nur bis zum anteiligen Wert der Bauruine. In jedem Fall haben die Bauherren den Schaden: Sie verlieren Geld, aber ihre eigenen Finanzierungskredite müssen sie weiter zahlen. Bekommen die Bauherren die Ruine, müssen sie Firmen suchen, die bereit sind weiterzubauen und die Haf- tung für den unfertigen Bau übernehmen. Weiterbauen wird in jedem Fall teuer. Kein freies Kündigungsrecht Anders als beim Bauen auf eigenem Grund und Boden kann der Erwerber beim Bauträgervertrag auch nicht ein- fach frei kündigen. Das hat gute Gründe: Gäbe es bei diesem Modell ein Kündi- gungsrecht, würden clevere Bauherren durch eine Teilkündigung an das Grund- stückseigentum des Bauträgers gelangen, ohne mit ihm bauen zu müssen. Analog dazu ist auch die freie Kündigung bei einer sich anbahnenden Insolvenz nicht möglich. Wer mit dem Bauträger baut, der hat also auch bei der drohenden Pleite selbst gar nicht die Wahl, ob er aussteigt und selbst weiterbaut oder ob er dabei bleibt. Er kann nichts tun, außer zu warten, was später Insolvenzverwalter und Bank entscheiden. Und das kann dauern, in der Regel mindestens sechs Monate. Der VPB setzt sich bei der Politik dafür ein, dass private Bauher- ren hier besser abgesichert werden. Bis das der Fall ist, heißt es aufpassen! Bauträger pleite! Was dann? Seite 1