Prospekt vom VPB: Bauträger pleite, was dann? - aktion pro eigenheim

Sonderkündigungsrechte vereinbaren? Auch Sonderkündigungsrechte haben Bauherren, die mit dem Bauträger bauen meist nicht. Die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist auf Bauträgerverträge wahrscheinlich nicht anwendbar: Mit seinem Urteil (Akten- zeichen VII ZR 56/15) ermöglichte es der BGH Bauherren, vertragliche Kün- digungsrechte zu vereinbaren, falls die Baufirma selbst Insolvenz anmeldet. Dabei handelt es sich allerdings um ein Einzelurteil und nicht um verbriefte Verbraucherrechte – und nicht um einen Bauträger. Sicherheiten reichen nicht Sicherheiten müssen auch beim Bau- trägervertrag vorgesehen werden. Von Gesetzes wegen beträgt die Erfüllungs- sicherheit, die der Bauträger dem Er- werber gewähren muss, fünf Prozent der Vergütung. Das reicht nach VPB- Erfahrung aber im Normalfall nicht, die insolvenzbedingten Mehrkosten abzu- decken und den Bau damit fertigzu- stellen. Noch illusorischer wird das, wenn es sich um eine größere Eigentumswoh- nungsanlage handelt, in der der Bau- träger erst wenige Einheiten verkauft hat. Wie sollen dann die fünf Prozent der wenigen Erwerber ausreichen, um das Gemeinschaftseigentum auch nur annä- hernd fertigzustellen? Der VPB empfiehlt grundsätzlich zehn Prozent Erfüllungs- sicherheit. Aber auch die müssten in jedem Fall erst in den Vertrag hinein verhandelt werden. Verhandeln ist für den Einzelnen aber oft schwierig bis aussichtslos. Bauträ- ger entwickeln meist größere zusam- menhängende Siedlungsgebiete oder Filetstücke in guten Lagen. Als Grundei- gentümer können sie sich in begehrten Gegenden die Käufer aussuchen. Wer klaglos unterschreibt, bekommt erfah- rungsgemäß den Zuschlag. Vorauszahlungssicherheit Der einzig finanziell effektive Schutz ist eine Vorauszahlungssicherheit durch einen solventen Sicherungsgeber. Um hier wirklich unter dem Strich ohne größere finanzielle Einbußen aus dem Bauträgervertrag zu kommen, muss diese aber mehr absichern, als es eine den Anforderungen nach § 7 MaBV genügende Sicherheit tut. Das zu ver- handeln stößt auf die oben genannten Schwierigkeiten. Aber auch, wenn Ver- handeln schwierig ist, lassen Sie sich dazu unbedingt im Vorfeld von unab- hängigen Experten beraten! Bekommt der Käufer die Vorauszahlungs- sicherheit eingeräumt, dann ist zwar eventuell das Projekt gestorben, aber immerhin bekommt er sein Geld zurück. Das ist für Investoren tröstlich, aber bedauerlich für alle, die in das spezielle Objekt selbst einziehen wollten. Für sie bleibt dann eventuell die Alternative, alleine weiterzubauen. Alleine weiterbauen? Was also tun, wenn der Bauträger pleite ist, die Bauträgerbank die Ruine nicht haben will und der Insolvenzverwalter die Fertigstellung des Objektes eben- falls ablehnt? Allein bis das geklärt ist, vergeht mindestens ein halbes Jahr – Zeit, in der der Bau Wind und Wetter oft schutzlos ausgesetzt ist. In diesem Fall sollten die Bauherren erwägen, selbst fertig zu bauen. Dazu müssen sie zunächst das Eigentum am Grundstück erwerben. Sofern der Preis für das Grundstück bereits vollständig gezahlt ist, geht die Rechtsprechung davon aus, dass der Bauträgervertrag aufgespalten wird und der Anspruch auf Übereignung des Ei- gentums bereits fällig ist. Problematisch wird es aber, wenn der Bauträger, in der Regel eine juristische Person wie etwa eine GmbH, kein Geld mehr hat, um die Insolvenzverfahrenskosten zu bezahlen. Dann wird die Eröffnung des Insolvenz- verfahrens abgelehnt und die GmbH von Amts wegen aus dem Handelsregister gelöscht. Damit existiert niemand mehr, an den sich die Erwerber halten könnten, um ihren Anspruch auf Eigentumsüber- tragung geltend zu machen. Abgesehen von den Problemen bis zur Übernahme des Eigentums steht danach weiterer Ärger ins Haus: Bei einer Wohn- anlage kann nicht einer diktieren, was gemacht wird, sondern alle Erwerber müssen zunächst ermittelt und dann ihre Wünsche koordiniert werden. Mit ins Boot müssen alle, die bereits mit einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch stehen, ferner jene, die gerade ihren Ver- trag beim Notar unterzeichnet haben – und auch der insolvente Bauträger, denn er sitzt ja oft noch auf einer Reihe unver- kaufter Wohnungen. Eine solche Gruppe zu leiten, erfordert viel Geschick und technisches Know-how. VPB-Sachver- ständige und VPB-Netzwerkanwälte beraten Bauherrengruppen und Eigen- tümergemeinschaften bei der Fertig- stellung ihrer Immobilie. Memo: Bauen mit dem Bauträger ist hoch- riskant! Lassen Sie sich im Vorfeld ausführlich bautechnisch und juristisch beraten! Gehen Sie kein unnötiges Risiko ein. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen, es gibt noch andere Projekte! Unterzeichnen Sie nur Verträge, deren Tragweite und Konsequenzen Sie kennen. Lassen Sie auch den Baufortschritt von Ihrem VPB-Berater regelmäßig kontrollieren. Lassen Sie sich über die Möglichkeit einer Rückzahlungssicherheit beraten, vor allem, wenn Sie nur investieren wollen. Ratgeber für Bauherren und Immobilienkäufer Bauträger pleite! Was dann? Seite 2 Verband Privater Bauherren e.V. Berlin, 2016 Chausseestraße 8, 10115 Berlin www.vpb.de, info@vpb.de Telefon 030/278901-0 Fax 030/278901-11

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