Sicherheit: Bauliche und vertragliche Mogelpackungen verhindern

Bei den zahllosen und unterschiedlichen Angeboten der Baufirmen fühlen sich Bauherren in einen Dschungel versetzt: Was brauche ich, wie sichere ich mich am Besten gegen Risiken ab? Damit der Hausbau Freude beschert, sollten künftige Hausbesitzer schon vor Vertragsabschluss auf Qualitätssicherung, Finanzierungssicherheit und auf den Versicherungsschutz achten. "Vertragliche Zusagen schützen Bauherren vor späteren Streitigkeiten und verhindern, dass der Traum vom Eigenheim kurz vor dem Ziel platzt", weiß Hans Dietmar Schneider, Sprecher der Aktion pro Eigenheim. "Bauherren sollten sich vor Vertragsabschluss zum Beispiel fragen: Verpflichtet sich der Bauunternehmer ohne Aufpreis, das Bauvorhaben von einem unabhängigen Gutachter prüfen zu lassen? Fällt darunter auch die Abnahme? Garantiert er eine Vertragserfüllungssicherheit?"

Qualitätssicherung in allen Bauphasen wichtig
Bereits im Vorfeld der Bauplanung gibt ein Baugrundgutachten Sicherheit, um den zeitlichen Rahmen und die Kosten realistisch berechnen zu können. Bei manchen Hausanbietern ist diese Bodenüberprüfung im Preis enthalten, andere erheben Zusatzkosten. Der Bauherr sollte besonderen Wert auf inklusives Baucontrolling legen: Ein vom Bauunternehmer beauftragter, unabhängiger Gutachter von TÜV, des Vereins zur Qualitätskontrolle am Bau e.V. oder der DEKRA überwacht alle Bauphasen bis hin zur Überprüfung unmittelbar vor der Abnahme. Mögliche Ausführungsmängel können während der Bauarbeiten gleich ans Licht gebracht und beseitigt sowie bei der Abnahme durch den Fachmann entdeckte Mängel direkt bewertet werden. Ein abschließender "Blower-Door-Test" misst die Luftdichtheit eines Gebäudes und vermeidet unliebsame Überraschungen wie Schimmelbildung. Die Luftdichtheit unterliegt außerdem den Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV).

Um die Bauqualität selbst zu kontrollieren, helfen zudem technische Nachweise und objektbezogene Planungsunterlagen. Mögliche Ausführungsmängel können so während der Bauarbeiten gleich ans Licht gebracht und beseitigt sowie bei der Abnahme durch den Fachmann entdeckte Mängel direkt bewertet werden. Ein abschließender "Blower-Door-Test" misst die Luftdichtheit eines Gebäudes und vermeidet unliebsame Überraschungen wie Schimmelbildung. Die Luftdichtheit unterliegt außerdem den Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV). Um die Bauqualität selbst zu kontrollieren, helfen zudem technische Nachweise und objektbezogene Planungsunterlagen.

Finanzierungs-Sicherheit lässt ruhig schlafen
Der Bauherrenschutz muss bereits bei der Berechnung der Finanzierungssumme greifen. "Gerade die Baunebenkosten werden oft zu gering angesetzt, da etwa kommunale Unterschiede bei den Hausanschlusskosten zu wenig einbezogen werden. Daher sollte im Angebot enthalten sein, dass unabhängige Experten die Baukostenberechnung vor dem Baubeginn überprüfen", rät Schneider weiter. Manche Baufirmen bieten zusätzlich eine Finanzierungssumme-Garantie an, die bis zu einem gewissen Betrag die Mehrkosten abdeckt, die sich aus Berechnungsfehlern ergeben haben. Die Vertragserfüllungssicherheit schützt den Bauherren bei einer möglichen Insolvenz des Bauunternehmers während der Bauzeit.

Die gesetzliche Vertragserfüllungsbürgschaft umfasst fünf Prozent der Bausumme. Viele Bauunternehmer bieten zusätzliche Sicherheiten an, hinter denen aber auf jeden Fall ein unabhängiger Versicherer oder eine Bank stehen sollte. Auch für die Zeit nach dem Einzug ins eigene Heim ist eine zusätzliche Absicherung über einen Gewährleistungsschutz sinnvoll. Bauunternehmer sind gesetzlich verpflichtet, in den ersten fünf Jahren nach der Fertigstellung auftretende Mängel zu beheben. Bei einer Insolvenz wäre das natürlich nicht mehr gegeben. Bei vielen Baufirmen kann man sich vorab in Form einer Bürgschaft oder einer Baugewährleistungsversicherung absichern, bei einigen sogar bis zu 20 Prozent der Bausumme.

Versicherungsschutz unverzichtbar
Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung sollte ohne Aufpreis im Vertrag enthalten sein. Sie sichert den Bauherren ab, falls Dritte auf der Baustelle zu Schaden kommen. Die Bauleistungsversicherung dient zum Schutz vor unvorhersehbaren Schäden wie Sturm oder Vandalismus. Eine Feuerrohbauversicherung wird gern im Zusammenhang mit einer Wohngebäudeversicherung für das fertiggestellte Haus angeboten. Letztere ist meist vom Bauherren zu tragen, der daher besonders auf Kosten und Laufzeit achten sollte. Die Arbeitslosenversicherung verringert schließlich die Belastung des Bauherren im Falle der Arbeitslosigkeit und umfasst bei einigen Hausanbietern auch Kurzarbeit. Die Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e.V. hat rund 550 renommierte Massiv- und Fertigbauhersteller zu ihren Sicherheitsleistungen befragt und festgestellt, dass sich immer noch zu wenige Anbieter mit der umfassenden Absicherung des Bauherren beschäftigen.