Was ist eigentlich ein Bebauungsplan?

Bevor sich Bauherren an die konkrete Hausplanung machen, sollten sie im Bebauungsplan nachlesen, was auf dem Grundstück der Wahl überhaupt möglich istFoto: Stadt Karlsruhe

Grundsätzlich regelt der Bebauungsplan, was Sie wo bauen dürfen, also die Art und Weise der möglichen Bebauung von Grundstücken und die Nutzung einer von Bebauung frei zu haltenden Flächen. Erstellt wird der B-Plan von der jeweiligen Gemeinde. Bebauungspläne sind Satzungen und damit örtliche Gesetze, an die Bauherren sich halten müssen. Eingesehen werden kann der Plan bei der örtlichen Baubehörde, teilweise werden die Pläne auch im Internet veröffentlicht.

Das ist im Bebauungsplan geregelt
Am Bebauungsplan können Bauherren erkennen, ob sich ein Grundstück in einem reinen Wohngebiet oder in einem Gewerbegebiet befindet, mit wie vielen Stockwerken oder in welcher Höhe ein Haus errichtet werden darf, welche Flächenversiegelung zulässig ist und wie dicht die Bebauung auf dem Grundstück sein darf. Dazu kommen oft ergänzende Auflagen zur einheitlichen Ortsgestaltung wie Dachformen, Dachneigung, Farben, Materialien oder sogar bestimmte Haustypen. Teilweise sind sogar Stellplätze für PKW, Spielplätze und Stellflächen für Mülltonnen geregelt. Frei bestimmen dürfen Bauherren nur das, was nicht im B-Plan geregelt ist. Deshalb ist der Blick in den Bebauungsplan vor allem für diejenigen Bauherren unverzichtbar, die genaue Vorstellungen davon haben, wie ihr Haus später aussehen soll.

Übrigens: Auch in Sachen Heizung lohnt sich ein Blick in den Bebauungsplan! Denn viele Gemeinden regeln darin inzwischen auch die Art der Wärmeerzeugung und schränken Bauherren so ein. Die Regelungen reichen von einem Verbrennungsverbot bis zu einem Anschlusszwang an Nah- oder Fernwärmenetze. Damit dürfen Bauherren die Art der Heizung nicht mehr selbst wählen, sondern sind im ungünstigsten Fall langfristig an Lieferverträge mit Energieversorgern gebunden.

So lesen Sie den Bebauungsplan

1. Art der baulichen Nutzung
Hier werden Baugebiete nach Art der Grundstücksnutzung eingeteilt. Unterschieden werden zum Beispiel reine Wohngebiete und allgemeine Wohngebiete (WA - größere Nutzungsvielfalt und damit evtl. höhere Lärmpegel). Möglich sind auch Mischgebiete (MI), wo sowohl wohnliche als auch gewerbliche Nutzung erlaubt ist. Areale ohne Wohnnutzungen können als Gewerbe- oder Industriegebiete festgesetzt werden. Bereiche der Innenstadt oder die Zentren der großen Städte werden oft als Kerngebiete festgesetzt. Noch relativ neu ist die Gebietskategorie Urbanes Gebiet. Sie erlaubt es, dichter und höher zu bauen, auch eine Nachverdichtung ist hier einfacher.

2. Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung regelt die Größe eines Gebäudes. Dazu zählen Regelungen zur Höhe der baulichen Anlage (Wandhöhe, Traufhöhe, Firsthöhe), zur Zahl der zulässigen Vollgeschosse, aber auch zur Versiegelungsintensität (Grundfächenzahl - GRZ, Beispiel: Bei einem Grundstück mit 400 m² Grundfläche und einer GRZ von 0,4 darf maximal 160m² Grund überbaut werden.) und Dichte (Geschossflächenzahl - GFZ) auf dem Baugrundstück.

3. Überbaubare Grundstücksfläche
Baugrenzen, Baulinien und Bebauungstiefe bestimmen den Standort eines Hauses auf dem Grundstück näher. So kann bei tiefen Grundstücken der Gartenbereich von einer Bebauung freigehalten werden und eine bestimmte Stellung des Hauses kann vorgeschrieben werden. Das ist oft in historisch geprägten Städten der Fall.

4. Bauweise
Häufig wird im Bebauungsplan auch die Bauweise festgelegt. Die offene oder geschlossene Bauweise schreibt die Stellung des Hauses zu Nachbargebäuden und Grundstücksgrenze vor. Bei der offenen Bauweise muss ein seitlicher Abstand zur Grundstücksgrenze eingehalten werden, bei der geschlossenen Bauweise muss das Haus an Nachbargebäude beziehungsweise Grundstücksgrenze angrenzen.