Baugrundgutachten möglichst im Vertrag festschreiben

Das Gutachten ist aber unentbehrlich denn es zeigt, wie der Baugrund auf dem eigenen Grundstück tatsächlich beschaffen ist, ob Bodenfeuchte oder drückendes Grundwasser, Fels oder nicht tragfähiger Boden vorhanden sind, oder gar mit Altlasten aus der gegebenenfalls vorher vorhandenen Bebauung gerechnet werden muss. Besonders aufmerksam sollte der Käufer sein, falls in dem Baugebiet vorher Gewerbebetriebe standen. Hier hilft oft ein Blick in das Umweltkataster der Kommune. Erst wenn klar ist, worauf gebaut wird, kann der Unternehmer seriös kalkulieren, was Aushub, eventuelle Bodensanierung und Kellerkonstruktion tatsächlich kosten. Trotzdem, so warnen die Aktion pro Eigenheim und der Verband privater Bauherren (VPB), sind diese Baugrundgutachten meist nicht Bestandteil der Verträge. Stattdessen werden im Vertrag die günstigsten Bedingungen angenommen und festgeschrieben. Zum Schaden des Bauherrn.

Wasser ist häufig ein Problem
Zu den häufigen Baugrundproblemen gehört so genanntes drückendes Grundwasser. Dabei kann es sich um aufstauendes Sickerwasser oder auch einen hohen Grundwasserspiegel handeln. Diese Besonderheiten müssen bei der Planung und Abdichtung des Kellers zugrunde gelegt werden. Dazu liefert das Baugrundgutachten wichtige Messwerte, wie etwa langjährige Höchstwasserstände sowie Höhe und Lage von Bemessungspunkten. Auch Angaben zur Ableitung von Wasser etwa aus einer Dränage oder aus Lichtschächten müssen mit den zuständigen Behörden, oft dem Amt für Grundstücksentwässerung oder der unteren Wasserbehörde geklärt werden.

Gerade bei Bauplätzen an Flussauen oder in Feuchtgebieten kann es zu einer so genannten Wasserhaltung während der Bauphase kommen, mahnen Bausachverständige. Dabei kann Wasser in die Baugrube eindringen oder sich dort hoch stauen. Das kann während der Bauphase erhebliche Kosten hervorrufen, denn in eine volle Baugrube hinein kann man keinen konventionellen Keller bauen. Die Fachleute raten deshalb in solchen Fällen zum Bau einer "Weißen Wanne". Dabei handelt es sich um eine Kellerkonstruktion aus wasserdichtem Beton. Diese bautechnisch aufwändige Lösung hat natürlich ihren Preis. Da in der Regel im Bauvertrag nur der Gegenwert eines konventionellen Kellers abgedeckt wird, müssen die Mehrkosten der "Weißen Wanne" vom Hauskäufer bezahlt werden. Das schlägt mit acht- bis zehntausend Euro zusätzlich zu Buche - und das gleich zu Beginn des Hausbaus.

Bodenaushub kann teuer werden
Auch der Bodenaushub wird häufig nicht im Bauvertrag erwähnt. Weil aber mehrere hundert Kubikmeter Erdreich nicht auf den heute üblichen kleinen Grundstücken gelagert oder verteilt werden können, muss der Aushub vor Baubeginn abgefahren werden. Wird der Abtransport des Aushubs im Vertrag nicht erwähnt, zahlt der Käufer notgedrungen das Extra. Natürlich wird der Keller hinterher wieder beigefüllt. Auch dazu muss dann geeigneter Boden geliefert, eingebaut und verdichtet werden, was Kosten verursacht.

Vorsicht vor schlummernden Altlasten
Stadtnahes Wohnen ist beliebt. Überall verlegen Kommunen ihre Gewerbegebiete an den Stadtrand und erschließen die alten Brachen als Wohngebiete. Auch dort, warnen Experten, ist Vorsicht geboten, denn im gebrauchten Boden schlummert manche Zeitbombe. Ist der Boden durch Schwermetalle oder andere Gifte verseucht, muss er saniert und ausgetauscht, der Aushub umweltfreundlich entsorgt werden. Weil solche Fälle in der Regel auch nicht vertraglich geregelt sind oder eine Garantie für einen altlastenfreien Baugrund ausgeschlossen ist, bleiben auch hier die – teils enormen - Mehrkosten wieder am Bauherrn hängen.

Fachleute raten deshalb grundsätzlich dazu, die Erstellung eines Baugrundgutachtens im Bauvertrag festzuschreiben. Geklärt werden muss in diesem Zusammenhang ebenfalls, was genau im Gutachten untersucht werden soll. Ein unabhängiger Bauberater hilft dabei, sinnvolle Untersuchungen zu definieren und unsinnige zu vermeiden. Nur so kann sich der angehende Hausbesitzer vor schlimmen Überraschungen schützen und weiß von vornherein, was an Zusatzkosten eventuell auf ihn zukommt.

Quelle: Verband privater Bauherren (VPB)