Expertenwissen
 

Die Bank-Spielregeln bei der Kreditvergabe

Alles zu Verkehrswert, Beleihungswert, Beleihungsgrenze

Ausreichend Eigenkapital kombiniert mit einem langfristigen Hypotheken-Darlehen - so wird fast jedes Eigenheim finanziert. Banken haben bei der Kreditvergabe eigene Spielregeln, die jeder Bauherr kennen sollte. Wichtig bei der Information über die Baufinanzierung ist vor allem der Unterschied zwischen Verkehrswert, Beleihungswert und Beleihungsgrenze.

Bankberater berät Bauherren zur BaufinanzierungBild größer anzeigen
Wer die Spielregeln der Bank für die Kreditvergabe zur Baufianzierung kennt, hat es beim Beratungsgespräch deutlich leichterFoto: KfW-Bildarchiv / Fotoagentur: photothek.net

Grundsätzlich gilt: Die Baufinanzierung muss passen wie ein maßgeschneiderter Anzug. Heißt: Der Bauzins sollte möglichst niedrig sein, die Zinsfestschreibung möglichst lang, ab zehn Jahren aufwärts also. Empfehlenswert ist überdies, dass kostenlose Sondertilgungen sowie - ebenfalls gebührenfrei - zumindest einmal im Jahr die Änderung des regelmäßigen Tilgungssatzes vorgesehen sind. Allerdings segnen die Kreditinstitute bei der Baufinanzierung nur in Ausnahmefällen eine so genannte Vollfinanzierung ab, bei der das Hypotheken-Darlehen so hoch ist wie der Kaufpreis respektive die gesamten Baukosten. Eine solche Vollfinanzierung wäre für Banken fast immer ein zu großes Risiko. Deshalb unterscheiden die Geldhäuser bei der Baufinanzierung zwischen Verkehrswert, Beleihungswert sowie Beleihungsgrenze - doch was heißt das genau?

Verkehrswert: Bedeutungsgleich mit dem Begriff "Marktwert"
Diese beiden synonym verwendeten Begriffe bezeichnen den Wert bzw. Preis einer Immobilie, den ein Käufer oder ein Bauherr aktuell zu zahlen bereit ist. Dieser Markt- bzw. Verkehrswert kann gutachterlich festgestellt werden. Zu diesem Zweck wird bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern das so genannte Sachwertverfahren angewandt.

Beleihungswert: Grundlage für Höhe der Baufinanzierung
Der Beleihungswert ist eine der Grundlagen für die Höhe eines Hypotheken-Darlehens von Bank oder Sparkasse und im Schnitt 20 Prozent niedriger als der aktuelle Verkehrswert. Hintergrund: Durch diese Wertdifferenz verringert die Bank ihr eigenes Risiko für den Fall, dass der Eigentümer und Schuldner seinen Zins- und Tilgungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann und deshalb das Haus - etwa im Rahmen einer Zwangsversteigerung - verwertet werden muss. Beispiel: Hat die Immobilie einen Verkehrswert von 300.000 Euro, liegt der vom Kreditinstitut festgesetzte Beleihungswert in der Regel bei rund 240.000 Euro.

Beleihungsgrenze: Risikopuffer für die Bank
Die Beleihungsgrenze gibt an, bis zu welchem Prozentsatz des Beleihungswertes die zinsgünstige 1a-Hypothek vergeben wird. Sparkassen und Genossenschaftsbanken haben in der Regel eine Beleihungsgrenze von 80 Prozent, Hypothekenbanken bis 65 Prozent und (Lebens-)Versicherer bis 60 Prozent. Dies bedeutet für unser Beispiel: Die Immobilie mit einem Verkehrswert von 300.000 Euro hat einen Beleihungswert von 240.000 Euro. Bei einer Beleihungsgrenze von 80 Prozent läge die zinsgünstige 1a-Hypothek bei 192.000 Euro. Die Differenz zum Beleihungswert, im Beispiel 48.000 Euro, würde durch eine 1b-Hypothek abgedeckt, die wegen des vermeintlich größeren Risikos für den Kreditgeber einige Zehntelprozentpunkte mehr Zins kostet.

In der Praxis sind die Grenzen bei der Finanzierung aber fließend. Denn erfahrungsgemäß setzen Banken bei qualitativ hochwertigen Eigenheimen den Beleihungswert spürbar nach oben. Überdies können Bauherren durch Eigenleistungen und/oder dank eines Bausparvertrages die langfristig wetterfeste Baufinanzierung hinbekommen, selbst wenn das Eigenkapital nicht reicht.

 
 
 
 
Quelle: aktion pro eigenheim / Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e. V.
 
 
 
 

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