Bauträger pleite! Was dann?
Ratgeber für Bauherren und Immobilienkäufer
Geht während des Hausbaus die Bau-
firma pleite, ist das für viele Bauherren
eine echte Katastrophe. Mit der Insol-
venz stockt das Bauvorhaben, zeitliche
Verzögerungen und Mehrkosten sind
die Folgen. Besonders gefährdet sind
alle, die mit Bauträgern bauen, speziell
die Käufer von Eigentumswohnungen.
Das Bauen mit dem Bauträger unter-
scheidet sich grundsätzlich vom Bauen
mit dem Generalunternehmer (GU) oder
Generalübernehmer (GÜ). Je nach Bau-
modell haben Firmenpleiten für Bauher-
ren sehr unterschiedliche Konsequenzen.
Das Bauträgergeschäft ist komplex und
birgt enorme Risiken, bis hin zum kom-
pletten Verlust des finanziellen Einsatzes.
Bauträger sind eine Form der Schlüssel-
fertiganbieter. Viele Bauherren bauen
mit Generalübernehmern (GÜ) und
Generalunternehmern (GU).
Mehr dazu finden Sie im VPB-Rat-
geber „Baufirma pleite! Was dann?“
Totalverlust droht
Häufig stockt der Baufortschritt schon
vor der Insolvenz. Die Firma arbeitet
schlecht, die Qualität sinkt. Subunter-
nehmer, die vom Bauträger hingehalten
werden, verzögern ihrerseits den Bau-
fortschritt. Manche Bauherren werden
dann nervös. Sie erklären wegen Ver-
zugs und erfolglos abgelaufener Nach-
fristen den Rücktritt – und verlieren
damit ihren einzigen Rettungsanker:
Die Auflassungsvormerkung im Grund-
buch, die sie als zukünftigen Eigen-
tümer der Immobilie ausweist. Diese
Auflassungsvormerkung ist meist das
einzige insolvenzfeste Sicherungsmit-
tel, das private Bauherren beim Bauen
mit dem Bauträger in der Hand haben.
Auflassungsvormerkungen sind immer
dann vorgesehen, wenn Abschlagszah-
lungen vereinbart werden. Das ist beim
Bauträgervertrag üblich. Treten die
Bauherren dann vom Vertrag zurück,
verlieren sie ihren „Anspruch auf Eigen-
tumsverschaffung aus dem Bauträger-
vertrag“ und damit auch die sie absi-
chernde Vormerkung im Grundbuch.
Der Rückzahlungsanspruch gegenüber
dem Bauträger ist im Fall der Insolvenz
wirtschaftlich so gut wie wertlos. Das
heißt: Die Bauherren verlieren im Fall
einer Bauträger-Insolvenz das gezahlte
Geld. Das ist aber nicht alles. Denn ob-
wohl die Immobilie weg ist, läuft der
Immobilienkredit weiter, und den müssen
die Bauherren bedienen! Nur wer eine
mindestens den Anforderungen nach
§ 7 MaBV entsprechende Vorauszah-
lungsbürgschaft als Sicherungsmittel
hat, kann überhaupt darüber nachden-
ken, sich diesen Ausstieg zu leisten.
Fragen Sie dazu vor Vertragsabschluss
Ihren VPB-Berater und Baurechtsanwalt.
Kein eigenes Grundstück
Bauherren, die mit einem Generalüber-
nehmer (GÜ) oder Generalunternehmer
(GU) auf ihrem eigenen Grundstück bau-
en, trifft eine Firmenpleite in der Regel
nicht so hart wie Bauherren, die beim
Bauträger (BT) kaufen. Ein wichtiger
Unterschied liegt im Prinzip: Während
Generalunter- und Generalübernehmer
immer auf dem Grundstück der Bauher-
ren bauen, bleiben beim Bauträgermo-
dell Baugrundstück und Bauwerk bis zum
Schluss im Eigentum des Bauträgers.
Die Bank hat den ersten Zugriff
Hinzu kommt: Das Grundstück ist in der
Regel mit einer Finanzierungsgrund-
schuld des Bauträgers belastet. Die den
Bauträger finanzierende Bank sichert
sich damit den ersten Zugriff auf dieses
Vermögen – falls der Bauträger pleite-
geht. Wer wie üblich Ratenzahlungen
vereinbart hat, der wird meist feststellen,
dass sich diese Bank bei der Freistel-
lungserklärung, die sie dem Erwerber
gegenüber abgeben muss, ein Wahlrecht
eingeräumt hat: Sie entscheidet, ob sie
die Bauherren mit der Ruine sitzen lässt
oder die bezahlten Gelder zurücker-
stattet – letzteres aber auch nur bis
zum anteiligen Wert der Bauruine.
In jedem Fall haben die Bauherren den
Schaden: Sie verlieren Geld, aber ihre
eigenen Finanzierungskredite müssen sie
weiter zahlen. Bekommen die Bauherren
die Ruine, müssen sie Firmen suchen, die
bereit sind weiterzubauen und die Haf-
tung für den unfertigen Bau übernehmen.
Weiterbauen wird in jedem Fall teuer.
Kein freies Kündigungsrecht
Anders als beim Bauen auf eigenem
Grund und Boden kann der Erwerber
beim Bauträgervertrag auch nicht ein-
fach frei kündigen. Das hat gute Gründe:
Gäbe es bei diesem Modell ein Kündi-
gungsrecht, würden clevere Bauherren
durch eine Teilkündigung an das Grund-
stückseigentum des Bauträgers gelangen,
ohne mit ihm bauen zu müssen. Analog
dazu ist auch die freie Kündigung bei
einer sich anbahnenden Insolvenz nicht
möglich. Wer mit dem Bauträger baut,
der hat also auch bei der drohenden
Pleite selbst gar nicht die Wahl, ob er
aussteigt und selbst weiterbaut oder ob
er dabei bleibt. Er kann nichts tun, außer
zu warten, was später Insolvenzverwalter
und Bank entscheiden. Und das kann
dauern, in der Regel mindestens sechs
Monate. Der VPB setzt sich bei der
Politik dafür ein, dass private Bauher-
ren hier besser abgesichert werden.
Bis das der Fall ist, heißt es aufpassen!
Bauträger pleite!
Was dann?
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